關於二親等買賣-增值稅及契稅問題? - 稅務

不好意思請問各位大大
我打算跟父親買他的房子，他房子還有貸款，我跟他買，房貸我來自己繳
用買賣的也可以避免贈與稅
這個房子目前有出租使用，稅務那邊有註記2/3坪數營業，1/3坪數自住
想請問
1.我去申報土增稅，稅務人員說土增稅為26萬元
除非用"一生一次"的住宅優惠才可減為13萬元
但我問過代書，他說我可以爭取主張1/3為自住使用可以降低到只要繳20萬元
但稅務人員跟我說除非用一生一次的優惠，不然不管自住或是出租營業稅率都是一樣的
這是真的嗎?是我的認知有誤，還是除非使用一生一次不然我沒得減稅?
2.契稅這部份是不是買賣價的6%，這部份是不是都沒有可以減的?
謝謝大家的回答，感謝!

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