這波房價會不會崩跌？ - 股票

※ 引述《sendtony6 (遊民)》之銘言：
: ※ 引述《steven8404 (steven)》之銘言：
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: : 1.發文前請先詳閱[心得]分類發文規範，未依規範發文將受處份。
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: : 各位股民賭徒好～
: : 小的很久前就一直在想
: : 如果發生經濟危機時
: : 台灣房價到底會不會崩跌
: : 結果今天第一步好像就開始了
: : 推斷武漢肺炎—全球大流行—股市崩跌—資金鏈斷—全球產業鏈崩盤—公司開始破產—
: 人
: : 民失業—沒錢繳貸款—最後一步房價崩跌～
: : 這流程是有可能的嗎？
: : 終於到我們平民買的起房子了嗎？
: : 全台財富重新分配
: : 想到就好興奮啊啊啊啊啊啊
: 這個你就想太多惹
: 台灣屯房的很多是不缺資金的
: 一般人會去貸款買房 但不會去貸款買股票 除非你押身家
: 所以要崩到房市 非常困難
: 而且房子一掉價 馬上有人接 再怎麼崩也不會崩到哪裡去
: 這次股災頂多是讓建商出清而已



基本上這樣子.

台灣不動產是典型散戶市場,不動產市場中沒有大戶,沒有可以直接動搖一區域的大人.


然後呢.

不動產因為交易期太長.

所以基本上很少人會把不動產的資金配置成短效性.

也因此大多數不動產的資金配置,都是長期性,穩定性....


另外一點在於,不動產的貸款特性,銀行不會因為跌而追加保證金.


當你打死不付房貸到查封到法拍,中間完全不做反抗和任何動作.

為期大概6~8個月.



所以,當一個短效性災難產生的時候.

資金並不會快速"主動"從不動產抽離.

你想抽離都很困難.因為交易期本來就很長.

應急最多拿不動產去抵押貸款,但不會想要靠"賣掉不動產"來應付急迫性事件.

因此市場現象會優先產生二胎三胎.

直到二胎三胎都炸掉,進入法拍,法拍一拍價也不低,所以要到三拍.

這樣一輪下來才會產生崩潰性跌價.

而這種一個周期,對一般狀況而言,都是超過一年以上.

所以,至少至少要維持一年以上的低潮.
(例如2000~2003)

否則不動產來不及反應.

這就更不用說,大多數不動產買家,都不可能把自己壓迫到很緊繃.

買房子的買土地的買店面的買工廠的買辦公室的.

資金進入不動產通常都還會有一定的預留做備用.

也就是買房子的人,就算他被革職,他也不是兩三個月後房貸就付不出來要被法拍.

大多數就算有背房貸的,他失業通常都還可以再撐個半年一年繳房貸.
(平均下,而不是單指少數族群)

所以實際不動產崩盤需要醞釀的時間就更久.


當然,這種金融災難,會造成大量資金緊縮.

所以交易量大幅下降,拋售沒人承接現象.

尤其大型不動產,會變成賣不掉掛在那邊的現象.



so...金融災難會部會造成不動產大跌.

會...但時間要夠久.

至少一年低潮.

你說甚麼投資客開槓桿太大炸掉,公司倒閉,被裁員無薪假房子被法拍幹嘛的.

沒錯,就算發生很多,這些崩盤的房子第一波,也都要一年左右才比較明顯的浮現.

這就更不用說,以上都是"少數人"..

投資客,被裁員,做生意失敗...在不動產市場裡面,都是少數人.

絕大多數不動產持有者,其實都是對資金謹慎並且保守狀況.

所以很多人一值用少數人狀況在解讀整個大市場,就只會造成大量的誤判.

so...就算崩盤,不動產崩盤的跌幅也跟不上股票的跌幅.

因為,大多數人保守並且撐得住.

這就更不用說,不動產持有者超愛抱,價格不好就多抱10年...XD

而大多數人不動產都是在使用中,就算價格跌,他也不會把她住的房子拿去賣掉.


因此不動產本來就有很有名的"僵固性"

易漲難跌...

因為要滿足不動產跌的先決條件是嚴苛的.

壓力要夠大,時間要夠久.

除非是脫離基本面,價格慢慢修正那種.
(也就是出租投報率太低,出租投報率遠低於房貸利息+稅金持有成本)

這種就會用極慢的速度,慢慢往下修正...

但是要快速崩盤也是困難.


最後.

不動產崩盤"速度"還跟資金和持有成本有關.

資金成本(房貸利息)或是持有成本(稅金)越高.

不動產價格反應就越快.

這兩個東西越低,不動產反應就越慢.

所以美國不動產價格反應比台灣快非常多.

日本當年自己把持有成本調高到2%後,也是快速崩盤.

理由就是,溫水煮青蛙,問題是你煮了一年才提升2度,青蛙當然一年後還活蹦亂跳阿.

你嘛開大火,一個月提升個20度,這樣青蛙才會快速死亡...

沒有壓力當催化劑,不動產往下的反應就會很慢...

至於往上...恩,都一樣..XD


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