購買預售屋(正在蓋)使用安心成家優惠貸款? - 貸款

※ 引述《williamsydu (william)》之銘言：
: 請教一下 購買正在興建中的預售屋可以申請安心成家優惠貸款嗎?
: 上週打電話去台灣銀行問 行員A回答是 有契約就可以申請了...
: 今天跑去現場問.. 結果行員B回答 必須要有權狀且已經到地政所登記才可以申請
: 0.0 傻眼... 到底那一個是對的? 謝謝~

你好，本身為銀行行員，提供自己工作經驗做參考:

房貸是提供房子抵押給銀行擔保的貸款，作為擔保品的房子，
當然銀行要能夠確認房屋土地的產權明確為借款人所有、
或是房地的所有權人同意設定抵押權給銀行。

兩個行員說的都不算錯，只是答案不算完整。

當然立下買賣契約並不是一定能完成買賣流程，取得房子所有權；
買賣契約的內容銀行也不一定能核實內容的真實性。
不過一般說來，買賣房子要先立合約，
因為現在多數人都是透過銀行貸款來取得大部分的購屋款，
銀行之所以能在房子過戶登記之前先做貸款的審核流程，
也是基於善意原則，
相信買賣雙方合意立下契約，進行交易、準備將房子的所有權異動的事實。

有契約才能申請貸款，不能算行員說錯。

問題是預售屋是在完工前就簽約，
房子還沒完工，或還沒有辦理保存登記，產權沒有經過政府公權力認定，
沒有所有權狀的房子，就跟沒有身分證的個人一樣，當然不能跟銀行貸款。

反過來說，如果銀行連登記坪數、登記用途、建材結構都不清楚，
要如何去評估土地與建物的價值?

房子土地已有權狀且已經到地政所登記才可以申請貸款，這當然也是對的。
但沒有買賣的事實，也沒有原所有權人同意設定抵押給銀行，
銀行當然也不可能放款。

回到問題，申請青年安心成家貸款，因為這是政策性優惠購屋貸款，
首先你必須取得政府機構評比合格的通知，才有資格辦理這個方案。
你可以先取得資格再買房子、辦貸款，
當然，你已買房子辦了貸款，只要在安心成家的規定時間內取得資格，
也可以辦政策貸款把原來房貸還掉。

你申請青年安心成家貸款的資格，跟你找銀行申請貸款辦理安心成家方案是兩回事。

預售屋還在興建，但你還是可以去參加評點取得申請青年安心成家貸款的資格，
"取得政策貸款的資格"這件事跟買不買房子、貸不貸款無關。
跟銀行也無關，有沒有安心成家方案的資格不是銀行審核的。
銀行只是評估借款人條件、房子條件、有沒有安心成家貸款的通知書而已。

不談使用執照保存登記之類的事。
簡單說，建商蓋得差不多準備要把房子過戶給你時，就會叫你找銀行辦貸款。

不管是不是安心成家，只要是房貸，
借錢給你的是銀行，繳款的對象仍然是銀行，審核貸款准駁與條件的自然也是銀行。

不是每家銀行都有承辦安心成家方案，如你選了非承辦行的銀行辦房貸，當然也是不行。
也就是說，要辦安心成家方案，你要取得政府評比合格的通知，
承辦政策方案的銀行核准了，你才能以這個方案購屋。

接下來是預售屋辦理房貸的問題，跟所有房貸都一樣。
審核時要能釐清房子產權，撥款前要確定所有權與抵押權都沒問題才會撥。
差別只是預售屋是在完工前就簽約買賣而已。

銀行審核房貸，自然是確定買賣過程裡房子產權沒有問題，才會貸款給借款人。
契約內容自然不能有明顯錯失、要符合社會的常識常理，
審核時要能釐清房子產權，
(預售屋貸款審核時可能契約簽了，但建商土地分戶登記還沒完成...)
(預售屋貸款審核時可能工期或買方延遲交屋，雙方又修訂新約...)
撥款前要確定所有權與抵押權都沒問題才會撥。

你取得政策貸款的優惠後，
政府會補貼銀行這些金融機構你辦安心成家貸款部分的貸款息，
因此你繳貸款時有部分負擔由政府吸收，實際上你付的錢較少，但銀行可沒少收。

上班時間人家問我大概也是答:
有契約才可以申請。有權狀且已經到地政所登記才可以申請。有評點通知才可以申請。
(不能算錯，簡單有力。)
或者更簡單一點，房子買了，建商蓋得差不多，準備要辦過戶就會叫你找銀行貸款。
電話裡有時解釋不那麼清楚，確定要辦之後流程一步步進行就沒問題了。

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消金專員 廖先生 本身在銀行上班，有承辦房貸信貸信用卡業務。
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