資產配置: 房地產 - 投資

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By Mary
at 2021-11-18T08:41

Table of Contents

所有的支出都會通膨

房地產貸款購買是預期通膨下的產物

現在全世界通膨來自於貨幣政策

不要和全球央行對做

搬家費用可以假設為租金的3%-5%

房地產是
用後面的錢付前面的價格鎖定

QE後是槓桿的世界


在理想的世界中
你不會看到物價一直漲利率一直砍
你不會看到年改(政府處罰儲蓄 股息和保險)
你不會看到很多代健保(一代健保二代健保.....)
你不會看到2019年的裝潢現在再做一次要+20%價格
你不會看到少子化 勞動力不足造就的工資
上漲帶動的通膨

通膨治百病 所以 QE治百病

所謂的理想世界都是當下


※ 引述《daze (一期一會)》之銘言:
: Blog post:
: https://daze68.blogspot.com/2021/11/asset-allocation-real-estate.html
: ======
: 考慮一個理想的模型:
: 一個保守的投資人,手上有一筆錢,要靠投資收益活到永遠
: 假設他目前的支出是房租30%,食物30%,其他開銷40%
: 且他認為目前的支出是理想的
: 如果他決定買房子,就鎖定了未來房租變化的風險
: 如果他能用30%的總資產買到現在租的房子
: 即使房子不提供任何其他報酬
: 降低的風險也會增加他的utility
: (在理想世界中,房子永遠不會壞,不考慮搬家,也沒有房屋稅等等......)
: 事實上,對我們這位保守的投資人來說
: 要是付出100%資產,可以獲得永遠包吃包住包其他開銷的待遇
: 這是個完美的交易
: 但如果他決定在房地產上
: 投資超過hedging自己的房租風險的比重
: 比如再買一間租人
: 這時就有一個風險是房租的價格波動跟他的食物與其他開銷的價格波動,不一定會一致
: 即使只考慮通膨,房租的通膨也不見得要等於食物的通膨
: 此時房地產的報酬率是否能彌補他額外承擔的風險,就要納入評估
: ======
: 考慮一個未來30年有薪資收入的人
: 如果他的未來收入無風險
: 且允許他將所有未來收入以無風險利率借貸到現在
: 他也可以像上面那位投資人一樣行動
: 把生涯總資產的30%用來買房並增加utility
: 但當我們追加更多現實考量時
: 這件事就漸漸不再這麼顯而易見
: 如果借款利率超過無風險利率?
: 如果未來收入不完全無風險?
: 如果需要搬家?如果......?
: 以保守的投資人來說
: 也許用20%的生涯總資產抵銷30%的支出大致上仍然會是個好主意吧
: 如果找得到這種交易的話
: ======
: "We can allow for multiple consumption goods, and consider assets that are
: indexed to the price of one of these goods. A house, for example, can be
: regarded as an asset that delivers a constant flow of housing services, in
: the same way that an indexed bond delivers a constant flow of consumption."
~
: Campbell, J. Y., & Viceira, L. (2001). Who should buy long-term bonds?.
: American Economic Review, 91(1), 99-127.

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All Comments

Sierra Rose avatar
By Sierra Rose
at 2021-11-20T11:52
模型並沒有假設不會通膨啊?講的是極度保守的投資人可以透
過買房鎖定房租波動的風險,獲得utility。至於超過 hedge
的部份,房地產跟股票何者是較佳的風險資產,那是另一回事
Carolina Franco avatar
By Carolina Franco
at 2021-11-22T15:03
資本主義理想世界,本來就是建立在溫和通膨上的。問題
只是最近速度太快了。
Zora avatar
By Zora
at 2021-11-24T18:14
年改主要是少子化跟高齡化的問題吧,跟通膨有什麼關
Ethan avatar
By Ethan
at 2021-11-26T21:25
少子化不需要年改,會帶動通膨
年改本身是通縮行為
Agatha avatar
By Agatha
at 2021-11-29T00:37
你讓貨幣一直貶還怕年金?
Frederica avatar
By Frederica
at 2021-12-01T03:48
真有這麼簡單,美國現在就不會一堆人催促著要趕快結束QE
或升息了,俄羅斯也不需要連續六次升息
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By Selena
at 2021-12-03T06:59
當發現錢再多也沒有辦法提升購買力時,惡夢就來臨了

34歲女 既有保單檢視及規畫建議

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By Caitlin
at 2021-11-18T01:30
一、性別:女 二、年齡:34歲 三、職業/工作內容:職業等級1/科技業工程師 四、保障需求:意外.醫療.重疾.癌症 五、保費預算:30000以內 六、健康告知:體況正常 七、常用交通工具:汽車,偶爾機車 八、預計規劃:希望確認目前險種是否適合或新增規畫 九、現有保險: 保險公司: 安達產險 ...

36歲男 既有保單檢視及新保單規劃

Bennie avatar
By Bennie
at 2021-11-17T21:18
請詳述以下資訊:(括弧內文字請刪除) 一、性別:男 二、年齡:36歲 三、職業/工作內容:工程師 四、保障需求:(請以IE開啟http://goo.gl/Atpsj進行試算) 五、保費預算: 六、健康告知: (下列事項亦會於要保書詢問,參考作答即可,如認為自有體況涉及隱私,可不填) (按保險法第64條 ...

可兼職產物保險的公司請益

Bethany avatar
By Bethany
at 2021-11-17T21:01
大家好 由於版規查詢不到這樣的詢問是否有違規.... 加上目前沒有版主,不知道可以向哪位版主請教 或許也會有相似的鄉民會想問問所以試試看發文請益 想請教的是 國內的哪一間產險公司可以兼職登錄業務員資格呢? 因為目前有些業務上的需求會需要產險業務, 多年前我有考取壽險、產險證照, 想說如果可以登錄產險業務順 ...

28歲男 新保單規劃

Barb Cronin avatar
By Barb Cronin
at 2021-11-17T19:28
請詳述以下資訊: 一、性別:男 二、年齡:28 三、職業/工作內容:職業類別1,工程師 四、保障需求:基本醫療/重大疾病/意外/癌症/壽險/失能 五、保費預算:25000 六、健康告知:健康 七、常用交通工具:汽車 八、預計規劃: 罐頭保單 九、現有保險:無 十、預增保險: http ...

請問剛出社會的年輕人會需要保壽險嗎?

Susan avatar
By Susan
at 2021-11-17T16:20
一堆說壽險不重要或年輕不需要的 你們有想過一個人買了一堆醫療險 結果30不到生了一場大病後 從此拒保 當他結婚生孩子時 回頭一看發現自己只有30萬不到壽險時的悲哀嗎? 保險不是給老人或是年輕人買的 是給健康的人買的 就是因為你永遠不知道什麼時候會發生什麼風險 所以你才需要保險 回覆原PO ...