買房與租房規劃比較 - 投資

各位前輩先進好
在本板潛水一段時日
租屋買屋這方面比較只看過一篇
第一次發文請各位多多包涵
看以下分析是否有邏輯上的錯誤或遺漏
內容稍多若有耽誤大家時間先說抱歉

背景：
夫妻目前於大坪林租3房舊公寓，無再分租，每月租金14500
有看過各大房仲網及信箱宣傳單，附近老公寓似乎都開價1200+萬

分析前假設：
先不討論未來房價會升會跌(自住沒差？！)
也不討論買屋安定感等情感面因素
僅討論現金流規劃的量化數據
所得稅率5%
假設投資0050或國外指數型ETF每年投報率2%
假設可以在附近以1000萬買到舊公寓，購屋自備款500萬
另夫妻都是軍公教，假設房貸利率1.8%

租屋分析：
如果租屋的話，一年租金雖然有17.4萬
但稅法僅得申報12萬，可節省所得稅6000
另外自備款的部分，投入前述ETF，每年有10萬收入，稅後得9.5萬

購屋分析：
如果購屋的話，1000萬的房子其中500萬以自備款付清，只需貸500萬
我以網路上的公式計算出1.8%貸20年，每個月房貸24823
以第一期為例，24823的本金為17323，利息7500
之後每個月利息會一直遞減，我計算出第一年利息88276
應該是可以申報購屋借款利息的金額吧？！
再乘上稅率5%，可以節省所得稅4414

總結&問題：
如果以上述現金流分析，看起來好像租屋會比較划算
但我一直在想一個問題
假如把原本自備款的一部分拿來投資
其餘當頭期款
比如500萬中拿200萬當頭期款，剩下300萬拿來投資(現在還可貸8成嗎？)
比較結果租屋不變，可是購屋可以節省所得稅7062，另有稅後淨投資收入5.7萬
兩者在節稅方面購屋多省1062，投資方面購屋少賺3.8萬
看起來就有購屋的誘因耶，請問我還有哪些點沒思考到？

不好意思
文字較多
感謝各位先進耐心看完

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