買房或買股債 - 投資

請問如果只有頭期款
(約400萬，目標2000萬房子，新北)，
從投資未來性及資產配置來說，
應該還是買股債比較可以達成財務目標吧？想法如下:

1.(1)買房:
依資料顯示，近5年房價漲幅新北算12%
https://reurl.cc/q1v88E
以貸款35年，貸1600萬，寬限期5年，利率1.31計算，5年後賣掉，投資後如下:
2000*0.12+2000-1600+400=1040萬，

(2)買股:配置如下
VT，IEF各20，
AAPL.MSFT.AMZN.FB.GOOG.TSM各10，
2016年以匯率33買，
400萬TWD換121,212USD，
2016年買入上列股票配置，
2021年投資後總金額為392,085USD，
以現在匯率28算，
投資後金額1097萬TWD，
在匯率不好的情況下，
房子開5倍槓桿，股票仍然勝出，
如果以十年房價漲幅來算，
https://reurl.cc/V5MEXn
新北大概漲46%，
以上述一樣條件，假設寬限期有10年，
買房投資後總金額1720萬，
股票投資後總金額2205萬，
(2013年至2021年，
因FB資料從2013開始，
2013年以匯率30買，2021以28匯率賣)
買房仍然輸股票。
股債配置是用以下網站算:
https://reurl.cc/WXN3Kk

2.資產多的情況不考慮，
多的話本來就會基於資產配置分配房股，
以一般人只有頭期的情況，
全拿去買房等於all in 一個個股一樣，
以10年那個例子，
5年寬限期過了，
要繳的金額甚至是台灣薪資的中位數了，
繳完房貸生活費，大概就沒錢投資了，
也因為不是房產投資客，
所以可以挑到極好物件的情況也不考慮，
就以一般情況考慮，
這股票配置可以再10年我都安心，
金融海嘯股災也不會賣，
股債比例8:2，
分配6家產業龍頭及全球etf，
似乎比單壓一間房子風險來的分散，
以資產配置角度，
不應該把所有資金壓在單一資產，
所以應該選擇股債配置。

3.以投資未來性方面，
我也認為房價在台灣不會崩盤，
但頂多就是隨通膨每年2-3%上漲，
房價也非只漲不跌，
看買在2014年高點的，應該最近才解套，
看上述新聞統計也是，
雙北近10年或5年漲幅相較其他地區也不是很大，外加政府打房措施，
雖然不是真打房，但多少可以控制漲幅，
少子化效應也會慢慢影響，
全球只要先進國都有生育率危機，
如果其他先進國開放移民，
是不認為台灣可以贏過那些先進國的，
所以認為開放移民政策對房價幫助也有限，
另外在薪資凍漲幾10年，
多數人都把薪資3成以上拿去買房，
減少消費，公司東西賣不出去，
又沒法給員工加薪，
員工再省消費買房，如此惡性循環，
所以同意一些專家說的，
房子最好賺的時候已經過了，
相反的，
在未來5G，AI，電動車，雲端等科技發展，
股票配置的公司都還有很多成長性，
護城河深，現金也充足，
足夠在景氣好的時候研發更多產品技術，
景氣差的時候也可以安然度過，
所以還是應該買股債配置，
想請問這樣考慮合理嗎？
還是也許真應該全買房嗎？
謝謝各位提供意見!

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