買房出租年報酬率是不是有10% ? - 投資

※ 引述《aloness (aloness)》之銘言：
: 沒想到房版忽略本金要算的壞習慣
: 真的是四處影響
: 每個月還1萬5，借貸430萬
: 粗估是286期，再加算利息
: 粗算300期為25年
: 每月收12000，先依原文設定不漲租
: CASE1 25年後，以原價550萬賣出
: 不計漲租，稅金，修繕等
: 套IRR計算，年報酬5%
: CASE2，房價以1.7倍的935萬賣出
: 套IRR計算，年報酬8%
: 換言之，基本獲益跟買台泥領股息差不多
: 不過領股息後持續存股可能更好…
: 這多3% 的年報酬
: 就完全賭在25年後的房價
: 說真的，賭注很大
買房的IRR固然不見得非常理想
不過IRR也不是這個遊戲的全部
畢竟IRR不能吃也不能喝
能吃的是absolute return

房貸的價值，取決於個人的融資條件
融資條件越好，房貸的低利高額度屬性的價值就越低
房貸的投資選擇受限的缺點就相對突顯

若你能借到1.5%的400萬投資於VT
借1.3%的430萬投資於房地產實在不算好生意
只能借到3%的100萬投資於VT
借1.6%的430萬投資於房地產就相對有吸引力了

當然這也跟願意持有的風險資產數量有關
目標越高，房貸可能提供的額外槓桿就更可能發揮作用
如果只打算持有500萬風險資產
就算銀行願意借你2000萬也沒有實際意義

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So stand by your glasses steady,
Here’s good luck to the man in the sky,
Here’s a toast to the dead already,
Three cheers for the next man to die.

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