請教房貸上的一些名詞解釋 - 貸款

※ 引述《iddee ()》之銘言：
: 房貸500萬核下來了
: 本來預計貸 30 年，但因為房屋(屋齡22年)年限的關係只能貸 28 年，
: 想請問一下為何不能超過 50 年呢？ 不是很多老屋都超過了......
: 利率 = (I + 0.79)%, I = 1.38
: 請問這個 I 是甚麼，@@?
: 綁約兩年，兩年內可提前還本，不能塗銷。
: 這邊我感覺怪怪的，兩年內可提前還本，那兩年過後就只能乖乖繳到完嗎?
: 另外塗銷的意思是？
: 請教一下版上知道的板友解惑，感恩。

1.
有些銀行評估還款期限時，會考量到建物結構的耐用年限與重置成本。
例如結構屬於加強磚造的建物其耐用年限較短，
結構為鋼筋混凝土的建物耐用期限較長。

如以成本原則評估價格時，建物本身會隨著屋齡增加折舊，
折舊成本攤提到一定年限就攤平了。

銀行放款作業的主要審查原則是穩健，除了市價比較外，成本也是估價考量之一。

畢竟20~30年後的事很難說，
屋況不同又很難逐案量化評估，縮短還款期限是比較穩健的作法。

實務上很多老屋可能會經過翻修，即使未經翻修，有人居住維護的房子，
合理的居住使用年限也會比50年要長。

2.
I通常是指定儲利率指數，
目前的房貸大多是機動型(指數型)房貸，放款利率是指率指數加固定的利率，
當利率 = (I + 0.79)%, I = 1.38%，I有變動你的放款利率也會調整，
現在I是1.38%，你的房貸利率就是2.17%，若I變成1.36%，你房貸利率就降到2.15%。

I這個指標通常是銀行的定儲利率，代表銀行資金的成本(把錢存銀行定存的利率)，
取樣的標準會依銀行貸款方案而異，
(8大行庫/9大行庫/郵政儲金定存...2、5、8、11月調整/1、4、7、10月調整)，
可以想見的是，銀行取得資金的成本變化不會太大，I調整的幅度通常也蠻小的，
放款利率在短期間內，照理說不會有劇烈改變。

3.
兩年內可提前還本，不能塗銷。
字面上應該只是告訴你限制清償期間是兩年，兩年內不能結清貸款並塗銷銀行抵押權，
並沒有限制你兩年後不能結清或部分清償。

辦理房貸會需要設定房產的抵押權給銀行，會在地政事務所辦理抵押權登記，
借款人還清借款之後，就可以憑銀行的清償證明到地政塗銷房產的抵押權登記。

之所以會有兩年的綁約期間(限制清償期間)，
主要是銀行為了A)區分投資與自住案件與B)避免轉貸流失客戶的考量。

自住案件通常會比投資案件的利率較低，
除了搬家或轉貸之外，自住客短期結清的狀況較少見，
而投資客出售房產獲利需要在短期內結清貸款，
銀行常會利用綁約期間的方式去區分短期結清的投資客與一般自住案件。


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