請問舊制賣房所得稅 - 所得稅

最近繼承一間10年前買的房子(符合舊制), 想確認一下賣掉的所得稅這樣算是否正確

1. 公告土地現值: 1,307,423
2. 房屋課稅現值: 603,100
當年買房約 500萬, 現在市價 700萬

所以我的所得應該是 (市價-成本) * (房屋現值/(房屋現值+土地現值))
也就是 (700萬-500萬) * (603100/(603100+1307423)) = 約 63.1 萬
(仲介費/代書規費先忽略 )

但還有兩個問題請教
1. 房屋現值/(房屋現值+土地現值)=31.6% 這數字還合理嗎?
我看網路上的範例, 好幾個都是 <10%
2. 如果我拿不出當初取得的成本證明, 然後我在新竹, 那我的所得會變成
房屋現值*20% (我查新竹今年是20%), 也就是 603100*20%= 約 12 萬
=> 這樣差好多啊, 這樣即使找得到當初的成本, 也沒人會拿出來吧?
(感謝 sb56, 已修正計算錯誤)

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