綜所稅申報與房地產權益之兼顧 - 所得稅

■ 莊孟翰

不動產市場在4月才有較明朗的捷報，而這個捷報比較重要的指標是在台北市靠近信義計

畫區、基隆路與永吉路口的「Vision1台北世貿商旅」，這樣的一個產品幾乎把過去一、

二年在信義計畫區的外圍，甚至包括現在在賣的、捷運站共構的一些小套房打得七零八落

。

納稅是國民應盡的義務，而節稅也是每位國民應有的權利，雖然今年綜合所得稅結算申報

日期即將結束，惟卻仍有不少納稅義務人為那複雜的結算申報內容所困惑，其中尤以金額

較大又非年年都有這類所得的房地產相關稅費最受關注，以下僅就今年度結算申報之主要

內容予以節錄，以供參考。

一、租賃所得

所謂租賃所得係指下列收入，減去合理而必要的損耗和費用後的餘額：

1. 財產出租的租金收入。

2. 財產出典的典價經運用而產生的收入。

3. 因設定定期的永佃權和地上權而取得的各種收入。

4. 財產出租所收的押金或類似押金的款項，或財產出典而取得的典價，按照年息1.4％之

利率計算租賃收入。

但財產出租人或出典人能確實證明各該款項的用途，並已將運用所產生的所得申報者，不

在此限。

至於合理而必要的損耗及費用，如折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財

產為保險標的物所投保的保險費、向金融機構借款購屋而出租的利息等，均可逐項舉證申

報；如不逐項舉證申報，今年度規定的必要費用標準，為租金收入的43%，但出租土地的

收入僅得扣除該地當年度繳納的地價稅，不得扣除43%必要的損耗和費用。

二、財產交易所得

所謂財產交易所得包括：

1. 出價取得的財產和權利

以出售時的成交價額，減去原來取得時的成本和一切改良費用後的餘額。

2. 繼承或贈與取得的財產和權利

以出售時的成交價額減去繼承時或受贈與時該項財產或權利的時價，和繼承後或受贈與後

的一切改良費用後的餘額。

但出售土地的交易所得，依法免稅。出售拍賣或交換房屋所得歸屬年度，以所有權移轉登

記完成日期的年度為準。

此外，個人出售房地，其原始取得成本及出售價格的金額，如檢附私契及價款收付紀錄、

法院拍賣拍定通知書或其他證明文件，經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或

賣出房地的各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額的差價，按出售時的房屋評定現值

占土地公告現值及房屋評定現值的比例計算房屋的財產交易所得。

三、自用住宅購屋借款利息

納稅義務人購買自用住宅向金融機構辦理借款之利息支出，應符合下列各要件：

1. 房屋登記為本人、配偶或受扶養親屬所有。

2. 本人、配偶或受扶養親屬於92年度在該地址辦竣戶籍登記（以戶口名簿影本為證），

且無出租、供營業或執行業務者使用。

3. 取具92年度支付該借款的利息單據正本。

4. 如屬配偶所有的自用住宅，其由納稅義務人向金融機構借款所支付的利息，以納稅義

務人及配偶為同一申報戶，始可列報。

5. 二個門牌的房屋打通者，僅能選擇其中一屋列報。

購屋借款利息的扣除，每一申報戶以一屋為限，並以當年實際支付的該項利息支出減去儲

蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除，每年扣除額不得超過30萬元。

四、房屋租金支出

本人、配偶及申報受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用

，所支付的租金，每一申報戶每年扣除數額以12萬元為限。但申報有購屋借款利息者，不

得扣除。

五、重購自用住宅之扣抵稅額

納稅義務人出售自用住宅房屋所繳納該財產交易所得部分的所得稅額，自完成移轉登記之

日起二年內，如重購自用住宅房屋其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅房屋完成

移轉登記的年度，自其應納所得稅額中扣抵或退還，但原財產交易所得已自財產交易損失

中扣抵部分不在此限。此項規定於先購後售者亦適用之。

至於申請扣抵或退還年度，先售後購者，為重購的所有權移轉登記年度；先購後售者，為

出售的所有權移轉登記年度。

※附註：根據財政部公布的92年度個人出售房屋未申報，或已申報而未能提出證明文件的

財產交易所得標準為:

一、直轄市部分

1. 台北市：依房屋評定現值的19%計算。

2. 高雄市：依房屋評定現值的16%計算。

二、直轄市以外的其他縣（市）部分

1. 市（即原省轄市）:依房屋評定現值的13%計算。

2. 縣轄市:依房屋評定現值的10%計算。

3. 鄉鎮:依房屋評定現值的8%計算。

（作者是淡江大學產經系教授）

【2004/05/30 經濟日報】

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