為何巴菲特不懂 地產投資？ - 股票

我的理解是：在財務理論中，一項資產的價值，跟它能夠衍生的現金流量有關
原問者提到，不動產可以收租也是有穩定的現金流

不過如果進一步問：收租的背後是甚麼？ 房客

1.) 商業/工業的房客是將這個不動產投入經濟(生產)活動
2.) 住宅的房客是支付這個不動產提供 "居住" 這項服務

換句話說：不動產背後都需要有經濟活動支持


看到Petrovsky版友回覆這段，我想到這篇文章

http://bit.ly/2T865w0 Motley Fool (Aug. 24, 2018)
為什麼這是Berkshire Hathaway唯一持有的REITs？(Store Capital)

REITs是不動產證券化信託基金，簡單來說就是透過信託基金方式
持有許多不動產，然後出租收取租金。扣除掉管理費用後，以股利配發給股東

管理費用，就成了很有趣的重點：合約要怎麼定？是否房客能夠穩定？有狀況要怎麼處理？

Store Capital是所謂的Net-lease的REITs，
也就是房客要自行承擔所有"變動"的成本：如房屋稅，保險，維修等

此外，他們有長期，但逐步調高的租金。這讓現金流量更加穩固

然後在管理面上：Store Capital會要求租戶提供每個建物的財務報表
讓他們能夠了解租戶的狀況

從以上幾點特色，可以看出為什麼這是他會買的REITs:
穩定，收益明確，成本/風險都可估計

換言之：這也說明了他為什麼不"單純"買不動產，
因為買下來不見得管得動，那為什麼不給專業的人，
買自己最認同的業內管理方式就好


上面說明了租金來源：房客，的第一種：
1.) 商業/工業的房客是將這個不動產投入經濟(生產)活動

那麼第二種呢？
2.) 住宅的房客是支付這個不動產提供 "居住" 這項服務

他買了Clayton Homes，北美的大組裝屋公司
(不過這公司還有很多房貸業務)

想想也很合理：美國文化裡面有種搬遷的特性，哪裡有工作/經濟活動，就往哪裡去
這種組裝屋好處理，能夠快速建成

在他買這個組裝屋公司的時候，當時剛好也有一些報導
談到許多亞馬遜的暢貨中心附近，形成了新的聚落
就是這種組裝屋的市場

暢貨中心提供工作，組裝屋快速服務，新的社區就產生了

如果未來工作更難固定在一個地方，投資不動產，不如投資這樣提供居住"服務"的產業

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在歐洲 看著錢跟數字 滾來滾去 有甚麼是說得準的呢?

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