死道友不死貧道：還沒交屋就被套牢的預售 - 股票

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死道友不死貧道：還沒交屋就被套牢的預售「早鳥宅」

2017年，房市出現史上最大一波預售完工「交屋潮」。這股效應，帶動近日的六都買賣移
轉件數，其中，新北市衝破五千大關，單月大增三成居冠，這個數字與四月相比，增幅更
高達五成，代表房市回溫了嗎？不，這樣想就大錯特錯。真相是…2013年起，在房市多頭
下，不少建商拚命申請建照，想著大撈一筆，倘若在正常興建的狀態下，2017到2018年，
將有24.6萬戶陸續取得使用執照，這些在高點買進預售屋的屋主，現在很多人得咬牙交屋
，才讓移轉物件大增，但，這群「早買早倒楣」的冤大頭，正悄悄醞釀引爆新一波的「退
戶潮」。

一交屋就賠錢 「預售早鳥」被狠摔兩巴掌

這波退戶潮，可以從最近的房市氣氛看出端倪，預售市場上，「開價」與「成交價」都已
經雙雙下降的讓利「雙降牛肉宅」，如雨後春筍般冒出，像是板橋知名的讓利物件，讓預
售物件硬是低於中古房市，把在地行情逼回了4字頭；而2015年的汐止新案每坪成交價格
還有40幾萬元，現在被預售房價已經逼到坐3望2的懸崖邊，搖搖欲墜；土城也好不到哪兒
去，路段較差、離捷運較遠的建案，見到2字頭都不意外，這些都是新北房市最新的重磅
彈。影響所及，除了我們已經討論多次，罕見出現了預售屋比中古屋還便宜的詭象。試想
，還沒交屋就被套牢的預售「早鳥宅」，還有得混嗎？

像我本來開開心心要交屋的同事阿威，最近就陷入天人交戰，兩年前一坪50萬買的預售屋
要交屋了，但周邊的新預售建案，卻跌到42萬，一坪8萬的價差，買40坪的房子，等於一
交屋就虧了320萬，這數字讓他忐忑不安；只是，就算想退訂他也裹足不前，因為建商絕
不是好惹的，直接擺出「退訂就沒收15％違約金」的強硬態度，2,000萬的房子，15％違
約金就高達300萬元，從今年到明年，這群面臨交屋卻開心不起來的苦主，落得進退維谷
的窘境，如果他們是投資客也就算了，有更多人是攢了十多年的頭期款，如今還沒住進去
，就先虧到脫皮，情何以堪。

交屋潮帶動降價潮　庫存出清少賺也賣

可別以為這已經是谷底，後頭還有更慘的，這些「一手棍子、一手蘿蔔」想交屋的建商，
除了想趕快過戶，拍拍屁股走人外，現在有很多建商不得不左手打右手，因為他們手上還
hold著一批庫存「燙手宅」。簡單的說，兩年前房市多頭時，建商本來打的如意算盤，是
先在他們手上多留了一批保留戶，因為根據過往經驗，交屋後價格通常會比預售時更高，
兩年營建期過去，勢必還可以再翻賺一筆，沒想到景氣急轉直下，保留戶這下變成燙手山
芋。

但建商罩子也很亮，不敢馬上脫手，擔心吃快弄破碗，惹毛還沒交屋的客戶，一旦等撐到
房子都安全過戶，頭過身就過，他們手上這些「燙手宅」將傾巢而出，更讓預售屋主氣結
的是，為求順利解套，建商恐怕將用兩、三年前的預售價格，再打個八折降價出清，屆時
，這些買到超貴「早鳥宅」的住戶，等於被建商打完左臉、再打右臉，因為這些「燙手宅
」的逃命價，會無情在實價登錄上蓋上低價戳記，被迫過戶的屋主啞巴吃黃蓮，被人賣了
，還被迫幫人家數鈔票。

這種時候，死道友不死貧道，建商根本顧不了什麼江湖道義，我不少代銷朋友私下說了大
白話，這批正在交屋與即將交屋的建商，預售時已賣了七、八成物件，早就入袋為安，賺
得麥可麥可，剩下的兩、三成，少賺一點也不會痛，現在等的只是時間，而這樣的物件，
這兩年會越來越多。

已經被套住的「早鳥宅」要不要退訂？如果是自住，房價起落，漲跌互見，長期持有真的
不用太在意，交屋後入住幾年後再轉售，仍有機會降低損失金額，也不用避免為此跟建商
鬧到對簿公堂。倒是建商接下來不得不丟出的滿手「燙手宅」，為了要跟其他預售「讓利
宅」一較高下，降價幅度可期，這類物件不用等待漫長的預售興建，又是全新物件，堪稱
是滿手爛牌的建商，在大玩兩手策略下的犧牲打，要趕上這波「交屋潮」下的「降價潮」
，有機會撿到好物件。

3.心得/評論：

暫不討論建商的無良 (相關討論很多了)
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「如果房子是買來住的，賺錢賠錢有什麼差別？」
即便是自住，買貴了，明明也是犧牲生活品質...
有朋友在總統大選前一、兩年在新莊買房子，現在開始付本金
該友人薪水雖不差，卻也付得哀哀叫...

有土斯有財的觀念到底害死多少人？

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