有美國資產 營建股可推薦嗎 - 投資

※ [本文轉錄自 Stock 看板 #1GLXUleE ]

作者: fdsafdsa2 (xxxxxx) 看板: Stock
標題: Re: [請益] 有美國資產 營建股可推薦嗎
時間: Mon Sep 17 02:17:16 2012

我評價要何時買REITS 主要看下網
http://www.greenstreetadvisors.com/

NAV 要在折價的時候買入才划算 請看上網右下角的圖
Average Premium to NAV

08年時 極度悲觀下 折價了近40% 目前是溢價了約20% (請看圖)
選擇現在去買 你賭的是未來會更高 但是以NAV看
你等於是買貴了 不是好的投資價位 買房會比買reits來的便宜

個別REITS的話 其實各公司差別很大
像是以outlet來說 premium outlet這家名聲最好 背後母公司SPG:NYSE
好的名聲 好的建築 可以吸引更多的人潮 也可吸引好的商家入住
也可以拿到較高的租金

像是許多的 premium outlet 在他的food court都有垂吊式電視
或是有蓋 有小孩玩樂設施來吸引人潮

我的經驗是 一些好的Shopping mall 或是好的outlet
幾乎也都是全美連鎖有名的 物產管理公司經營的 沒有名的local mall大多生意不太好

Reits 你以租金穩定度來看 大約是 租給政府>養老院>商家shopping mall等>辦公大樓>
個人套房

穩定較高的 可能是租金按時間調漲
而shopping Mall那種大多是 按該商家生意好壞來算租金

而租給個人戶的 流動率高 各社區又競爭激烈 房租難提高
又要一天到晚整修裝潢吸引住戶
目前該類reits大多是賠錢的

所以我的看法是 要投資的話 就選 租給政府(此reit租金/房價約7%每年) 或
經營養老院(租金/房價目前約6%)那種的 較穩定
而 Shopping Mall的話 你要慎選經營的物業公司 有一些根本是鬼Mall
裡面沒幾隻貓在逛 (建議投資人親自去一趟參觀)

強烈建議 去美國玩的台灣人 選premium outlet 或tanger outlet(較小)
來shopping就對了 其他的小local outlet就不用去了 有的甚至連Coach都沒有...




真實美國房子的話 之前炒房很兇的 加州 和 佛羅里達 等城幾乎是跌價最兇的
平均近五年來跌了約三成 而紐約是曼哈頓的話 五年來平均還有小幅上漲


http://www.neighborhoodscout.com/ny/new-york/rates/

上網你看 紐約市的 Appreciation rate 不管是過去的1年 五年 10年全部都是升值的
如果大家覺得紐約是房產太貴 可以考慮LA 或是 Miami beach或是Key west
我這次花了一個月實地去看過 LA 華人居住較多的Diamond Bar那區
居住環境非常Nice 房價也不太貴 停車方便
有興趣的可以使用上網 改城市名 就可查看

而海灘別墅 我覺得重點在於位子和地點 尤其是一出去有白沙灘的那種海灘房子
有那種地點的房子 從來不會跌價的 因為不多

狂歡嗑藥性愛天堂 Miami beach 靠近海灘的房子 很多都經營住宿業
一晚住那爛的(看不到海) 加一加大約也要一百多鎂 另加收停車費30鎂以上
和resort fee

而Key West住宿業 看的到海的爛的大約一晚要收200多鎂 出去有白沙灘那種 600鎂以上
換算一下房價 其實投資報酬率不錯


這次回台 有很深的體悟 台北一堆鳥房子真敢開 現在都一坪100多萬在喊
公社又佔很多坪 操你媽的 誰買得起 維護費用還很貴 一個月管理費一萬多
年輕人這種鳥薪水 房子 送你都養不起

租金反映的是人民的收入 (美國房租金遠高過台灣)
台北房價反映的是少數有錢人 (台北房價比LA還貴)

當房價越來越高 成交戶數越來越少 那個成交價還有代表性嗎?
媒體喊喊能信嗎?

看看金融史 資產價值炒太高 沒有例外絕對會有泡沫 早晚的問題而已
當初日本島房產可以買下四個美國 也沒有人相信他會跌...

只是台灣如果連房產都泡沫了 您到底還剩下甚麼?



※ 引述《pds1 (正義必勝)》之銘言：
: 推 stanley10 :CNBC廣告打很大 有花園的洋房 買4棟送一棟 只要20萬 09/17 00:44
: → stanley10 :房子比車還便宜 妳可以打電話問問 要是我不會投資拉 09/17 00:45
: → mauricew :我的想法跟stanley大一樣 09/17 00:48
: → mauricew :我只能說美國的房市的消息面很好 一堆人會跟你說買 09/17 00:48
: → mauricew :但美國房價還沒跌完 09/17 00:48
: → mauricew :買美股到不如去買工業股,生技股,科技股 09/17 00:49
: 推 mauricew :消息面與價位不一定成正相關 09/17 00:51
: → mauricew :我認為QE最多撐住 美國房市還沒到底 09/17 00:53
: 近一年報酬率
: iShares道瓊美國房地產指數ETF(IYR)市價 24.31%
: SPDR標普房屋建商ETF(XHB)市價 79.11%
: iShares道瓊美國房屋建築業指數ETF(ITB)市價 109.79%
: Dow Jones U.S. Select Home Construction Index 110.30%
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