投資買房請給點意見!(地點:中原) - 理財

※ 引述《richinna (黛比)》之銘言：
: 各位大您們好:
: 第一次發文...
: 今天21歲,原本想租屋,之後在房仲廣告看到中原的房價還可以接受....
: 但是尋問了身邊的朋友意見都各有好壞的意見
: 我想買的是在中原的舊公寓200~300萬的價格,已分割好套房可以出租給別人
: 優點:
: 1.早買房是好事
: 2.出租給別人可以分擔房租
: 3.未來當包租婆
: 缺點:
: 1.房子租不出去怎麼辦
: 2.屋齡大概都是20~30的舊房子
: 3.這麼好賺(房租)為什麼要賣掉
: 請大家給點意見.......><"

買房出租現在很多理財雜誌都用這個當例子
甚至直接點出台北縣市投報率1~2%
新竹市台中市4%
台南高雄6%
我覺得只講大餅卻講的不清不楚是很不負責的事

建議你要先行了解
1. 中原附近20~30年老房子房價與相對應租金概況
2. 自行隔套房花費與買隔好套房的房子價差
3. 不隔套房採用分租方式的租金收益差別
4. 把自己住其中一間計算成租金折底
5. 可貸金額與需自備頭期款數
6. 是否有不錯的潛在優質房客(單身在外租屋的同學同事, 學弟妹等等)
7. 房子每年折舊的評估(ex:屋齡20->30每年折舊多少, 30->40折舊多少)
8. 投入資金的回本評估, 可以幾年內回本, 租金收益是否足夠支付房貸
8. 能做的功課越多越好

功課做的越多
越能幫助你做決定
不要最後當了包租婆20年後
結果收的房租只剛好繳房貸
然後房子已經太破舊不能住了
當初的頭期款也沒回本

我有朋友在台中買了透天(自備500萬貸500萬)
隔六間套房月收租3萬6扣掉房貸3萬每個月剩6000
看樣子好像不錯
每個月有6000現金流而且還有人幫忙繳房貸
可是沒去算20年後的房價折舊
我個人推估20年中古屋是全新的打6折(這我不敢打包票, 我觀察台北好像是這樣)
房子只剩1000*0.6=600萬的價值
而這20年總共賺到租金(扣房貸)是0.6*12*20=144萬
這樣下來花了500萬本金20年後拿到600萬的房子跟144萬現金
年化報酬率才2%
這中間風險是租不出去, 各式家具修繕費用
遇到奧客, 遇到自殺燒炭的(一遇到你房價就至少打7折了)
房客不爽給你報國稅局要查你帳的(很多租屋都不報稅的)

不過要是20年後房價不跌反漲那就大賺了
台北縣市很可能就是這種現像(也因此投報直接算會是負的也有人要投資)
但是非台北縣市我就不這樣認為了

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