房貸選擇 利率/還款看法 - 貸款

※ 引述《tuscanian (托斯卡尼人)》之銘言：
: 如題，我爸最近問了兩個條件比較好的房貸
: 都是額度780萬，寬限期2年只還利息，期間20年
: 都用本息平均攤還計算，現在都沒有承作本金平均攤還了嗎＠＠
: 「1」
: 搭配首購500萬
: 前兩年 1.72％
: 第三年起 2.02％
: 剩下280萬用2.08％計算
: 兩者合計前兩年月付12020
: 第三年起43182
: 利息總額1,815,795
: 「2」
: 1.98％
: 前兩年月付12870
: 第三年起42957
: 利息總額1,787,595
: 兩者差距 28,200
: 看來是2的方法比較好，
: 而且我算1的加權平均利率是2.022％
: 500萬的平均利率：（2.02*18+1.72*2）/20 =1.99％
: 780萬的平均利率：（1.99*500+2.08*280）/780＝ 2.022％
: 不知道算法對不對，因為我帶入excel結果不合 orz
: 但由於我們家可能會在第三年一開始先多還100萬
: （不知道可以設定縮短年限還是只能降低月付額？）
: 而且這些都是浮動利率，基準利率再加碼
: 所以我爸認為誰也不知道以後利率走勢會怎樣，不如就選前兩年付比較少的
: 我自己是認為因為美國已預測到2015年都會維持低利，所以應該利率應該不會上漲太多
: 但台灣通膨問題+打房，不知道會否有影響...
: 請問大家的建議呢？或是有其他的房貸形式推薦？？
: 感謝！！

你好，我是銀行行員廖先生，提供個人意見供作參考:

單純從平均利率去計算，
一段式1.98%的方案長期來說都比較省息；
代入EXCEL計算，
第三年起方案(1)本金餘額7,143,151；
第三年起方案(2)本金餘額7,151,416；只稍差8265元。

就算第三年一開始還100萬本金，還是方案(2)比較省，
除非方案(1)的銀行未來可以100%肯定會調降利息(利率報價已偏低，不大可能)，
看不出選擇方案(1)有何誘因。
即使一~兩年內會大額清償貸款本金也是選方案(2)划算，除非有提前清償的考量。

兩個方案也都是浮動利率，一但定儲指標利率(I)有調整，兩個方案都會同步調，
比較高的還是比較高。

雖然首購500萬是政策貸款，適用的定儲利率指標(I)是郵政儲金定儲利率，
但依過往紀錄來看，
十大行庫定儲(或九大/八大...看銀行採樣基礎)跟郵政儲金定儲利率相當貼近，
不會有很大落差，長期來看可以忽略差異不計。

不知可貸額度是否都已經確定，或只是比較條件尚未進到估價作業呢?
因欲貸金額較高，除了利率，可貸額度會是比較重要的考量。



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消金專員 廖先生 本身在銀行上班，有承辦房貸信貸信用卡業務。
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