房貸轉貸 - 貸款

※ 引述《we02141018 (翲)》之銘言：
: 地點:板橋區海山學區
: 屋齡:20
: 原貸款金額:850萬，已繳款4年，剩餘770萬
: 貸款條件:利率2.3% 20年本息均攤
: 條件狀況:薪資90～100萬，無信貸.
: 房貸，信用卡都繳款正常
: 轉貸需求:
: 利率:一段式本利攤還，希望在1.9%以下
: 年限:30年
: 另外，想在增貸...修繕房屋，預計需求200萬

翲版友 您好；

針對問題、提供個人承辦銀行房貸實際經驗回覆如下，敬請參考~

房屋現況：座落於新北市板橋海山學區，但是版友尚未提供房屋型式(屬於一般傳統公寓
或是大樓，如為後者、是否有車位，是平面車位還是機械式)，以及坪數數據等，故第一
時間無法評估目前房屋是否仍有200萬的增貸價值。

或許版友會說：『房屋附近的買賣成交行情(市價)有千萬……』~這點我相信，但提醒版
友：您本次不是作買賣、而是要找銀行辦轉貸增貸，銀行對於房屋轉增貸案件，對於房屋
的實際鑑價金額就普遍比成交或市價低！原因：銀行是授信單位、是以『自行鑑價與成交
價市價~兩者數據取其低去認定房屋價值』。在這原則下、房貸剩餘770萬的餘額加上200
萬的實際需求，加總起來將近千萬的房貸本金，回推銀行對於房屋的整體鑑價數據就要達
到1200萬以上，才有機會順利申請得到200萬的房屋修繕融資。

換句話說：『因為屋齡已屆20年、相對有折舊耗損問題存在，且持有房屋時間至少有四年
、也會產生部分的增值稅而進一步影響到實際可增貸額度(銀行會計算增值稅並且先行扣
除掉)，若再加上房屋總坪數不大、沒有車位等因素，就會直接壓縮到本次增貸200萬的空
間。』

至於借款人年收入數據分析，如增貸後總本金約970萬、房貸支出比已出現略高的疑慮；
而負債部分無信貸、信用卡如果也是全額繳清無循環信用，整體收支尚屬可接受範圍內(
但需注意：房貸支出已佔版友收入的50%以上)。

續上、也因為房貸支出比增加，版友希望能於房屋增貸同時將攤還年限延長到30年~這部
分我會覺得『銀行可能會保守看待(但非完全沒機會)』。畢竟增貸後又要一併拉長還款年
限，對於大多數銀行而言就是風險遞延多10年；假設這段長期還款期間發生利息調升(房
貸利息不會永遠在底部)造成月付金提高，或借款人收入減少、或無擔保負債增加的意外
情況，對房貸銀行來說、借款人逾放的風險無形中就提高許多。故、銀行對延長還款到30
年的接受度即低。

最後、我建議版友應將增貸200萬的金額嘗試調整降低，畢竟『銀行未必會提供30年的還
款期，且房屋修繕應從“有多少錢做多少事”去重新規劃考量，未必要大幅舉債去創造型
式上的價值』。尤其現況要揹850萬的房貸、利息2.3%、20年攤還的月付金已經高達4.4萬
元，加上銀行對於目前房貸市場授信很觀望，籲請版友需有『需求額度、攤還年期』兩部
分作修正的心理準備為荷。


具美商銀行房、信貸徵授信資歷，與協辦貸款業務逾14年經驗的Jerry

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