房貸越還越還不起?3大「寬限期」地雷勿踩 - 貸款

資料來源: http://tw.myblog.yahoo.com/kj5375/article?mid=2560&prev=831&next=2559

面對長逹數十年的房貸，為了不讓還款壓力影響生活品質，不少購屋民眾
會選擇申請「寬限期」，以減緩購屋初期的還款負擔。然而「還款寬限期
」事實上是一種「先甘後苦」的房貸，如何才能避免房貸越還越重、越還
越還不起，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議，避開3大「寬限期
」地雷，才能免於一輩子淪為屋奴！

所謂「寬限期」乃是指償還房貸「還息不還本的寬限期間」，一般銀行會
提供2～5年的寬限期，讓購屋民眾在寬限期內，每月只需繳交貸款利息，
不需攤還本金，因此壓力也較輕。然而寬限期結束後（例如3年），每月除
了利息之外，就要開始攤還本金，而且原本要用20年攤還的本金，就變成
要用17年還完，每月平均要攤還的金額因此變多，還款的負擔也大幅增加
，因此是一種「先甘後苦」的還貸方式。

張欣民在奇摩地產專欄撰文表示，由於「還款寬限期」是一種高槓桿的購
屋操作模式，並不是任何人都適用；以2000萬的房子，貨款額度7成，房
貨利率2%，還款年限20年來看，若使用3年寬限期，前三年每月雖只需繳
23,333的利息，但第四年起每月連本金攤原就跳升到81,010元，而且20年
總攤還金額還比一般本息攤還多繳了36萬8,384元，因此想申請寬限期，
必須先審慎評估自己還款及未來風險承擔能力。

究竟那些購屋族該小心勿觸「寬限期」地雷呢？張欣民建議，一般自住型
或資金還款能力不足的買家，最好不要輕易使用！第一、由於未來風險無
法預估，「寬限期」雖然得以暫緩還款壓力，但一過了甜蜜期後，還款費
用會頓時爆增，資金周轉已更加緊繃，萬一又遭遇生活上的變故，就容易
陷入繳不出房貸的窘境。但若是短線進出房市的投資客，因為持有房子的
時間短，為降低養屋期間的資金負擔，倒適合利用寬限期，以賺取最大的
房屋買賣價差。

第二、對於短期內不打算換屋的自住客來說，使用寬限期等於壓縮了還款
本金的期數，以至後續反而要背負較重的房貸壓力，還款能力不足的買家
，恐因可用資金減少而降低了生活品質。除非是有能力換新屋，但舊屋尚
未賣掉，此時就能運用寬限期先舒緩前期資金緊張的狀況，待舊屋賣掉後
有大筆資金進帳，就能快速償還房貨本金，減輕還款壓力。

第三、適不適合使用寬限期，除了取決還款能力之外，個人理財與花費習
慣也是重要的影響因素。若是還款能力不足，又從事高風險投資或日常花
費較大，一但過了寬限期又遇上投資失利，勢必還款壓力也相形大增。因
此若是没有進行完善的理財規劃，無法掌握寬限期後的資金調度能力，最
好還是不要輕易使用，以免辛苦一輩子購得的房子，最後卻因繳不起房貸
而淪為法拍屋！


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