房貸夫妻聯徵? - 貸款

※ 引述《chiuyufen (啊)》之銘言：
: 想請問 因為最近我跟我先生先後換了車子
: 6月我先生貸了150萬信貸買車
: 7月我帶了50萬信貸買車
: 最近房子也看到喜歡的了 想要出價
: 但兩人的信貸都才剛貸 房貸不知道會不會有所影響呢?
: 預計房子是買先生的名字 也是先生辦貸款
: 也會調我的聯偵嗎? 還是只會拉先生的?
: 希望能貸到8成(房價約1300萬)
: 先生年收入150萬左右 我50萬左右(還有約20萬的學貸)
: 謝謝!

您好，我是銀行行員廖先生，提供個人業務經驗做參考:

目前因個資法緣故，絕大部分銀行申貸房貸均不會查詢借款人配偶聯徵，
如之後過戶是登記先生，房貸借款人也是先生，太太名下有申辦信貸影響較不大。

因房貸為有擔保品的借款，
可貸金額主要是看擔保品的部份:
房子的坐落地區(可能影響貸款成數)與銀行鑑估價(通常等同或略低於契約成交價)，
其次才是人的部份:借款人的收入與職屬(可能影響貸款成數跟還款支付能力)。

貸款金額是以銀行鑑估價*可貸款成數，
再依貸款金額與年期試算未來的貸款月付金，評估申請人的職收是否足以支付。
這部分主要是看負債比，也就是(還款支出/平均收入)的比率，
不同銀行對於支出與收入的認定計算會有些微落差，有的較寬鬆，有的較嚴謹。

房貸"借款人本人"如近期內增貸信貸，當然對本人未來的還款支付能力有影響，
但若是房貸申請人本身職收足以因應未來還款，不需要另外徵提配偶當保證人，
借款人不主動提，房貸審核銀行其實不會知道房貸借款人的配偶有另外申辦信貸。
即使有，那也不是本次房貸准駁的主要考量。

或是借款人夫妻一人當借款人、另一人作保人，
整體考量之後，本人與配偶的家庭總收入與貸款總支出相當，新增信貸影響也不大。

方便的話可以先確認一下:
A.本次貸款與成交價的現金價差(你預計想用多少錢買、最多追價到多少、貸多少)
B.裝潢與添購家具的預備金(屋況是否有裝潢、有裝潢連同傢俱賣一定會賣比較高)
C.之後貸款年期與月付金(現在覺得繳20年輕鬆還是吃力、那繳30年或40年呢)

手頭現金與未來還款如確定不會太吃力，
再請仲介/代書找相熟的銀行行員估價即可。

通常只要不是真正霹靂無敵誇張的成交案件，最終多會找得到銀行願意接手貸款。
貸不貸得下來不會是唯一的考量，也不應該是。

如果還沒申請就覺得自備款與未來還款壓力很大，勉強貸下來也未必是好事，
建議就以可接受的價格區間來找買賣標的。

反正網路上不認識，我在南部，應該也沒機會服務，給個個人的建議:

盡量避免每看一間就找行員估一間，用行員鑑價區間再去找仲介議價，
議價不成又看一間，再找行員估這一間...

畢竟專業領域與工作取向不同。
銀行業務拿手的事，或者會重視的事，說穿了還是作業績。

非親非故的自住客，老是要業務紙本初估作無用功，
估兩件、四件、五件、八件、十件...幾次回報無下文，
到最後都是交差了事徒做表面，對客戶對行員自己都沒幫助。
(自己親友購屋都不一定有這麼認真市調)

試想房貸業務的行員，
案件是面對面的自住客戶有多少?
案件是仲介/代書/案場代銷的轉介客戶有多少?
案件是投資客團隊的客戶有多少?
你就知道自住客每件都給陌生的銀行行員估，對成交與議價有多少幫助。

確定房子喜歡、價位OK、現金流壓力OK，
可請對方同時找兩組以上不同銀行的方案，
參考利率、期數、估價條件、行員服務態度等，
之後還有需要可再上網或電訪來做比較，有先前方案才有後續比較的基準，
預祝順利購屋。


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