房貸問題 - 貸款

※ 引述《QIO (海風-)》之銘言：
: 房貸問題
: 第一點 目前台中南區有一房屋2房 市價約600出頭萬
: 貸款為220萬未還 (已還款四年多)
: 可否 多增貸為180萬
: 第二點 增貸金額 想要付第二間頭期款
: 第二間房屋市價630萬
: 貸款450萬 (貸25年以上 寬限2年 )
: 這樣加起來為850萬(貸款)
: 購買第二間房屋時第一間房子3個月內會賣掉(還款)
: 貸款人 33歲 男 年薪約70萬 信用卡正常付款

版友 您好；

如果以版友提供的資訊：兩房房屋~推測應屬於大樓格局，其位置座落於台中市南區，該
區域以『永慶房仲網』的成交行情16萬/坪；版友自述『市價約600萬出頭』，等於總坪數
至少要有37坪以上才有可能。因為版友並未詳述該房屋的總坪數，且銀行是以『自行鑑價
金額與市價數據兩者取其低認定』，所以能不能多增貸180萬？我個人初步計算(以下均為
假設值僅供參考)：

銀行對於房屋的鑑價金額如為500萬*最高八成貸款成數=400萬，扣除房貸目前餘額220萬
後，要增貸180萬就有機會！惟仍須檢視房屋實際座落位置、屋齡、屋況、使用情況等情
形再做進一步討論，且須一併注意『增貸用途』~如直接陳述用在購置第二戶房產頭期款
上，恐怕房貸銀行就不會輕易授信！畢竟銀行不喜借款資金用做購屋用途上，對借戶而言
、槓桿風險有爆增之虞。

再假設版友順利獲得這180萬的資金後、即屬於近期增貸，用此資金再做為購置其它房產
的頭期款，將會面臨以下問題：

1.增貸到400萬、假使不綁約分為20年攤還的月付金為2萬元，欲再購屋辦理房貸450萬、
同樣是20年攤還(非首購、多數銀行不提供超過20年以上房貸攤還期)亦不給寬限期(已有
房產與貸款者、多數銀行也傾向不提供寬限期)的月付金約為22,700元，兩筆房貸加總月
付金為42700元、版友年薪70萬換算成月平均薪資約5.3萬，收支比經計算後為80%！明顯
超過大多數銀行房貸授信收支比規定~新屋房貸變數增加。

2.購屋辦理房貸、銀行『會請申請人提供國稅局財產清冊，與銀行對申請人調閱聯徵信用
報告』兩份書面資料審閱；如發現申請人名下已有房產與貸款、進一步查到頭期款是向房
貸銀行申請增貸用做為購置新屋頭期款，第一時間恐怕就會認定版友“投資客”(若被銀
行定義為投資客，除貸款利率較高、放款成數僅6~7成外，也無法享有寬限期)；加上第一
點收支比明顯算不過的前提下，最後很可能會讓購屋房貸被婉拒！

最後仍提醒版友(以先購後售方式換屋)：

1對於手頭流動資金較不足者(尤其版友的購屋頭款是從舊屋增貸而來，非自有存款者)，
若舊屋在短期內如果無法順利售出，恐怕屆時版友需要同時負擔二戶房屋貸款~更捉襟見
肘(這也是銀行會列入優先考量的部分)。

2.以目前市況並非說要賣、就能在一定期間內賣得出去(銷售期延長)，若是時間有限、資
金又卡得緊，最後也可能會出現不得不打折扣售屋的窘境。

後續如有任何問題歡迎再討論

具美商銀行房、信貸徵授信資歷，與協辦貸款業務逾14年經驗的Jerry


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