房貸問題~~ - 貸款

※ 引述《imdcs (^^)》之銘言：
: 請問一個房貸小問題....
: 本身職業是國小老師
: 年薪>60萬
: 最近打算買兩戶房子(同一個建案)
: 金額大約600萬
: 可是此建案規定只能用大眾銀行的房貸 年利率1.91%起跳
: 但我相信台灣銀行軍公教人員的利率可能會更低~
: 如果以台灣銀行利息1.5%來算 一年利息差距可能會達2萬5以上
: 請問我能不能跟台灣銀行以房貸的方式貸600萬出來
: 直接付現給這個建案
: 需要抵押品嗎??美國房產市值60萬美金可抵押嗎?

你好，本身為銀行行員，提供工作經驗供作參考：

抵押貸款顧名思義，你需要拿抵押品設定足額的抵押權給銀行，銀行才會借錢給你。
不一定要用現在買這間去抵押。

拿別間房子A抵押給銀行借款，買新房子B，
只要A在銀行可借出來的額度足夠支付B的買賣價金，
當然是可行的，不一定要拿B設定抵押。
（當然某些限定自住或首購的貸款方案會要求用B抵押，要看另外有無專案規定）

台灣的金融業要去處分位於外國的擔保品，實務上有很大難度，
美國的房子要提供給台灣的銀行抵押可能沒辦法。

你預計向建商購屋，購屋登記你名下，房貸繳款人是你本人，
理論上不管是自己準備資金之後再申貸，
或是購屋時就直接向自己另外洽詢的銀行申貸都是可行的。
（先在大眾辦再轉貸也可行，但實務上有些困難，且扣除費用並不一定划算）

有可能建商興建時應該是跟大眾銀及其他銀行辦理土建融，
因此分戶銷售時會搭配這幾家銀行的房貸，
一方面因可能已經整批案場的標的都預估過了，可以避免很多估價不足的狀況。
一方面也是因為建商往後需要搭配銀行企業金融，建商這邊可能有壓力。

實務上較常會遇到、也跟購屋客戶直接相關的問題，通常是估價落差。

房貸要依a.銀行鑑估價 與 b.貸款成數去決定，鑑估價不一定等同於成交價，
如果你要貸的金額比較接近成交價，自備款較低或沒多少自備款，
那銀行能不能估得高一些（高於鄰近市場行情），貸款成數多貸一些（85成或更高？），
可能就是決定購屋買賣能不能成交的主因。

當然購屋者資金較寬裕，貸款額度需求不是主要考量的時候，
只要房子能順利成交，不影響買賣款項交撥，
案場銷售人員比較不會強制要求要給哪家銀行作。
但配合上自然優先選擇已經有配合的銀行。

舉例來說，買東西有強制刷卡不准付現嗎？
當然配合某些銀行方案刷某張卡可能會優惠，
但賣方強制買方用何種方式購買（一定要刷卡不然不賣），賣方跟銀行配合是賣方的事，
要拿這來約束買方，綁定特定方案付款，這並不合常理。

重點是：
其他銀行跟建商配合銀行的可貸額度是否相同？
其他銀行的貸款條件是不是比較優惠？
（除了利率，費用跟寬限期也是貸款條件的一部分。）
（或者建商搭配銀行接觸以後，可能還有更優惠方案提供給你？）



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消金專員 廖先生 本身在銀行上班，有承辦房貸信貸信用卡業務。
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