房貸問題 - 貸款

※ 引述《junior321 (阿生)》之銘言：
: 板上大大好
: 小弟對於房貸有些問題想請大家給我建議
: 目前家裡有房屋貸款
: 貸款三十年 寬限期3年 貸款480萬
: 已繳七年多 前三年只還利息
: 大約還剩四百多萬
: 每個月約還款一萬七千多元
: 目前手頭有約一百萬出頭的現金可運用
: 想先還一些本金 但對於房貸計算不是很清楚
: 想問一下 如果先還50萬或100萬後
: 相對於每個月的還款大約會變多少
: 還是錢拿去投資好 因為目前利率還算低
: 但是對於投資又不在行
: 想知道一下先還本金後
: 每個月月付款跟之後負擔方面會差很多嗎?
: 希望板上高手可以指點一下如何計算
: 感激不盡 謝謝^^"
你好，我是銀行行員廖先生，提供自己意見供參考：

你原先貸款480萬，分30年繳款，前三年純繳息寬限期，
目前月繳1.7萬，貸款利率可能低於1.5％，
應是隨著前兩年銀行降息跟著大幅降低放款利率。

如要提前還款，可以請銀行帳務作業時仍維持原訂期限還款，月付金額會大幅降低；
也可以縮短期數，提前繳清，之後仍維持目前的還款金額。

前者的好處是月繳金額降低，可留下較多資金作運用，可再投資或用來改善生活品質，
後者的好處是加速貸款攤還，總繳本金利息會較少，可以節省資金成本。

試算月付金至少需要知道你貸款的剩餘期數與貸款餘額。
下面都是沒參考價值廢話。

如單純以原貸480萬，利率不變固定1.3％，30年期，寬限期前3年，現月繳17575，
以貸款餘額311萬，已繳90期，剩餘期數270期試算，
提前償還貸款本金100萬，每月繳款約13291。

降低每月還款金額約較之前降低1/4（＝（13291-17575）/17575）。
如未來定儲不變利率固定，
提早還貸款本金100萬後，總付本息13291*270+1000000＝4588570，
較原先4745250（＝17575*270）少了約156680。

簡單來說，貸款時期數越短，利率越低，本金越少；總繳給銀行的本息就會比較低。
一開始分到30年期又使用寬限期讓貸款還款速度慢了不少，多繳了不少利息；
但因為貸款金額高，自備款低，相對能比較早買屋，買較高價房子。

未來距離房貸完全繳清還有很長一段時間，利率變化跟房價變化沒人知道，
是賺到還是虧到，其實很難說。



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消金專員 廖先生 本身在銀行上班，有承辦房貸信貸信用卡業務。
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