房屋修繕貸款 - 貸款

※ 引述《ohooh (噢噢噢耶)》之銘言：
: 老屋約35年
: 舊屋翻新改裝估價大約200萬左右
: 預貸款人 26y ,醫學中心護理人員
: 任職剛3年多,月收約5w
: 信用卡4張,無信用不良記錄,無負債
: 先生為公務人員
: 買房在高雄醫學大學附近
: 房貸金額尚有800w左右
: 不知道這樣的條件
: 可以貸多少房屋修繕貸款
: 還是先生條件更優？
: 不過這樣身上會不會背更多

你好，我是銀行行員廖先生，我是在南部服務的行員:

目前房屋修繕要辦理貸款，較常見的作法有:
1.原房貸銀行增貸。
2.房貸轉貸到其他銀行並增貸。
3.政策性貸款。
4.以信用貸款方式辦理。
5.二胎房貸。

簡單描述一下作法與優缺點。

1.是直接向原貸銀行再申請一筆新的抵押貸款。
通常原先購屋時貸款利率會較(增貸現金運用新貸要來得)低，大多不會借新還舊，
也就是除了原先貸款的餘額之外，另外再重新申辦一筆房貸。(兩筆房貸會扣兩次款。)
只要估價有空間就可做。

優點是因為可省下部分重新設定的規費與代書費，相對來說比較省時省力。

缺點是實務上有時會遇到增貸金額不大，承做行員的態度較不積極，利率較沒議價空間；
或受限於前次銀行估價結果，可增貸空間受限的狀況。
如未以借新還舊方式辦理，之後月付金會較高。

2.是將請另一家銀行申辦房貸，並由新銀行在撥款時先償還原先的房貸，
當前筆房貸結清並塗銷抵押權之後才可動用剩下的借款。
可以選擇拉長年限重新以25年、20年申貸，也可以用剩餘年限繼續還。
一樣估價有空間就可做。

優點是利率的議價空間較大，通常估價也較有彈性，因為承辦行員的態度會積極很多。
因為貸款期數可拉長，月付金會較低。

缺點是轉貸需要重新設定抵押權；流程稍麻煩一些。
需要多花重新設定的規費，請代書處理作業的話要花代書費。

3.現內政部的住宅補貼方案有"申請修繕住宅貸款利息補貼"
有屋齡的限制、家庭成員名下財產的限制、家庭成員年收入上限的限制、過戶買賣限制、
不得重複其他政策貸款補貼的限制、修繕之設施設備限制、事後辦理定期查核等等.....

申請人須先通過主管機關審查合格，各縣市有分配的戶數，依審查評點高低取得，
取得主管機關的補貼證明(核定函)之後再找有承辦這項政策貸款的銀行來辦。
由銀行估價決定可貸金額，103年的上限最高不超過80萬元。
核定函的申請人需為借款人。

是利率最低的選項。

但如果房貸原貸銀行未承辦此業務或評估無空間，就只能轉貸到能受理的銀行。
實務上會遇到的困難最多，且有金額上限的限制。

4.信用貸款不需抵押品。依借款人本身的職收條件與整體債信評估可貸額度。

主要的限制為無擔保借款上限總額不得超過借款人月收的22倍，
實務上一家銀行能貸到月收20倍、單筆金額超過100萬的已算相當難得了。

另外還有還款能力的限制，即貸付率或負債比，
常見算法是總貸款支出需低於個人月收1/3(官股行庫)，或低於個人月收60%(民營行庫)。

僅太太一人可能貸不到預期申貸的金額200萬。

兩位一起申貸要核貸到200萬應該是有機會，但信貸可攤還期限最長僅七年，
利率與銀行的開辦費也較房貸高，如以信貸辦理，之後的月付金較高，利息負擔也較重。
優點是可貸金額不受銀行對房子的估價金額限制。

可以搭配房貸來申辦，建議是先估價看房貸可貸金額，再決定是否辦理信貸。
信貸房貸可選擇不同銀行、也可選擇同一銀行。

5.二胎房貸屬於部份擔保/擔保不足額的抵押貸款，介於房貸與信貸之間。

舉例來說:房貸餘額800萬，如銀行估價1000萬，可貸成數8成，
一般來說房貸已無增貸空間(1000*0.8-800=0)，
但二胎可貸到估價9成或全額，因此會多出100~200萬的可貸金額(1000*0.9-800=100)。

因對二順位設定的銀行來說，原貸房貸銀行回收債權之後才輪到他們，相對無保障，
因此可貸年限/貸款利率條件都較嚴苛，最長僅能分5~7年攤還，
利率也會較一般信貸要高。

不需轉貸代償前筆房貸，但需要設定抵押權給二順位銀行。
屬於無方案可選的最後方案。



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