我這樣算越級打怪嗎(房貸請益) - 房貸

背景說明：
北漂＋外派回台的上班族，目前36歲，靠著以前單身外派存了錢，
但現在沒有這種爆發力了，單薪有老婆育有1子，雙方皆無後援，
目前不考慮第2胎，目前租屋每個月27K，考慮小孩後續上學的學籍問題，
所以想要開始置產，

目前看上的新購屋估2700萬在2025年Q3交屋，思考要不要開始背很硬的房貸去改變現況
但希望小孩可以從小在一個固定的地方成長，不想要一直搬家是我的心結，
想要請有經驗背房貸的給一些經驗談，因為大家都說房貸不要超過生活支出3成，
但看主計處公布的家戶所得與房貸負債比，台北新北都占接近5成，是我太保守還是太蠢？

我看我的收支狀況，若有考慮到可能的調薪及獎金增加，
可能生活會再稍微寬裕一點，但付完房貸和生活開銷後存不了錢是常態嗎？
還是這樣對我背這樣的房貸實力不足，不應該好高騖遠看上這樣的案子？！


（一）購屋預算2700萬
1.購屋2600萬(板橋3房2衛室內25坪單價60萬+車位)
2.稅雜 34萬
3.裝潢 56萬（小家電已有，可能只能買簡單家電具了，後續再補足）
4.頭期款15%約390萬需要近期湊足，交屋款5%約130萬要在2025準備，
　　因為資產都在股票，所以會開始變賣一些股票資產變現，
考量近期市場狀況不好，打算先部分信貸並慢慢出脫股票並在辦理房貸前清償，
　　另剩下八成2160萬，考慮到30年的2%房貸利率每月要還8萬是我無法負擔金額，
所以會將房貸降到可負擔範圍，但目前還沒有甚麼頭緒，可能會出脫股票到貸款
　　額1400萬左右，但之後扣除日常開銷後每月僅有1萬可以存下來，有一種恐懼感

貸款額(萬) 月付金(K) 月薪(K) 月股利(K) 月收入(K) 月支(K) 結存(K) 房貸所得比
1000 　　　37 124 8 132 　82　　 13 28%
1200 44 124 14.7 138.7 82 13 32%
1400 52 124 21.3 145.3 82 11 36%
1600 59 124 28 152 82 11 39%
1800 67 124 34.7 158.7 82 10 42%
2000 74 124 41.3 165.3 82 9 45%
2160 80 124 46.7 170.7 82 9 47%


(二)相關資訊：

薪資149萬加股利50萬約199萬，月均薪資16.5萬
Ａ.單薪薪資約149萬/年(相當月薪資12.4萬)
1.薪資94萬（類公務員，每月約78k，每年固定調薪2~3千，算是死薪水)
2.三節共5萬
3.年中獎金固定30萬，另外年終保底20萬
Ｂ.目前股利被動收入共50萬
1.股票1400萬(心痛，今年4月市值還有1800萬,幾乎可以拿出來當頭期款)，
平均殖利率4%，概算相當月薪資4.1萬
Ｃ.現有其他資產350萬，付完頭款後會乾掉
1.對外出借款50萬（預計2025取回60萬）
2.定存100萬
3.現金200萬
Ｄ.萬不得已不考慮動用的資產800萬如下：
1.出售目前無出租的建物，市價約600萬（無法出租增加現金流）
2.退回美元壽險，現價預估取得90萬
3.已經跌爛的NVDA美股，現價預估取回90萬
4.已經跌爛的基金，現價預估取回20萬


花費部分：
目前月花費75k（2夫妻1位3歲小孩，到2025年小孩應該上大班接著準備上小學）
預估屆時搬進新屋後花費要再加上7.2K變成82.2K
1.食:23K（每天抓750）
2.小孩教育費12K（私幼兒園費用扣除政府5K補助）
3.電話費1K
4.通勤+交通費2K
5.家庭日用雜支5K
6.小型電器折舊2.5K
7.娛樂10k(旅遊基金)
8.商業保險7.5K（個人醫保＋小孩醫保＋夫妻公司團保）
9.勞健保費4.5K
10.水電瓦斯1K
11.所得稅6.5K(年度攤提)
------搬進大樓後預估要再負擔7.2K
1.水電瓦斯公電0.9K
2.住宅稅費2K
3.管理費4.3K

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