很多人都誤以為房市只漲不跌、不會反轉 - 財經

您去懲奸除惡,我都很支持你.

但...房地產,你有點搞錯很多東西了..XD




※ 引述《bluejade123 (藍玉)》之銘言：
: 2013/11/4，很多人都誤以為房市只漲不跌、不會反轉
: 。
: 其實很多人雖然房地產賺了幾千萬，也不代表他們瞭解房地產
: 最主要的原因就是他們年紀太小了，他們不到40歲
: 一個不到40歲的人，年紀這麼小，他根本沒看過「高利時代」「房價下跌時代」

我還沒40,但我看過大崩盤.

因為我10歲就被父母壓著去看重大建設.

20年前中南部大崩盤,我家台中和高雄的房子也有受波及.

只是後來又漲回來了.

: 他只是在這十幾年之中作房地產，剛好搭上了「低利時代」「房價上漲時代」的景氣順風
: 車而已
: 就算他作房地產賺了幾千萬，也不代表他對房地產瞭解
: 。
: 如題
: 抱持這種錯誤想法的人很多，不說別人，就說說最近出書的「80萬~3200萬」的里歐娜好
: 了


我同意房地產書不要看,只會寫廢話和一些沒啥意義的東西.

重要的他不敢寫,好賺的他不能寫,有價值的他會故意引導別人走向其他地方.

不然...他沒東西寫.

當你寫"這棟房子只要低於行情,有重大建設,狀況越爛殺越低越賺".

之後書就不需要其他內容.

不需要啥風水,格局,那樣會漏水,那樣會被隔壁炒到OOXX..

然後變成薄薄的一本很難賣.或是會讓別人看的很生氣.

因此,仿間的買房書,我看了幾本,基本上都是講一些無病呻吟的東西.

因為她寫真實或有價值的的東西只會有兩個下場.

1.被一堆買不起房的罵到臭頭.

2.沒人買.

so...我建議,你寧願花時間去看100間房子,和100個仲介聊天.
(都不要買喔,把他們當免洗的聊天工具)

也不要花100塊去買書

你會了解到最真實的世界.

: 我們先假設她真的從80萬~3200萬
: 雖然最近以月風為首的騙子愈來愈多，總愛說自己賺多少又多賺少，但根本都是假的
: 假設她真的從80萬~3200萬好了
: 。
: 她在她的書中寫到「朋友問我房價會不會跌呢??? 我只回答他們【你覺得捷運蓋好之後的
: 房價會比蓋好之前低嗎???】」
: ↑這真的是個天真到了極點的講法
: 捷運蓋好之後的房價就會比蓋好之前貴???
: 那妳為什麼不乾脆說「2013年的筆電作得比2003年的筆電好，所以2013的筆電就會比較貴
: 」
: 一個東西變好不代表他就會變貴，兩者是無關的


其實這邊你錯了,完全有關.

高雄捷運還不明顯,因為只有兩條線.

我套用帥過頭的例子比較快(這是帥過頭的版權,我偷來用..XD)

一條捷運價值10%...

當年台北完成第一條南北的,我已經忘記叫啥線了,反正就是往淡水那條.

我還記得一開通沒多久,就被父母壓去坐(因為是重大建設)

一蓋好,還虧損,喔喔..這個先不講,不然等下又戰高雄捷運..XD

捷運站四周房子和非捷運戰四周房子價值差不了多少..就抓10%.

後來第二條完工,捷運開始轉虧為盈,搭的人變多了,價值就變20%.

第三條30%,第四條35%(邊際效應),第五條40%..

一直到現在,捷運站旁的房子明顯比非捷運旁的房子貴50%~80%.

高雄目前就是只有兩條線,所以捷運站旁的房子只比非捷運站旁的房子貴20%左右.

一邊一坪13萬,另一邊11萬...差不多是這個差距.

等到鐵路捷運化,輕軌這兩個出來後,價值我估就差到30%.

等到BRT,新捷運黃線以後,高雄捷運宅就會變成用搶的.

so....捷運旁的房子價值,是一種相對增值.

捷運站一蓋,你的房子就是比非捷運站多50%..

而總價值則要加上大環境,例如現在大崩盤一年跌3%跌了10年我算30%(複利不算了很累)

這樣你的房子旁邊有新捷運站.

結果就是,所有房子跌30%,你家房子漲20%..


so...捷運蓋好,基本上有99%的機率是比原本的價值高的,包含大崩盤.

剩下1%的機率是因為台灣抽持有稅1%.

抽持有稅1%大崩盤就不是3%緩跌,而是一次跌10%~15%真正的"崩"

不過基本上政府不會幹這種事情.

因為持有稅一課,窮人更買不起房子..XD..

就像歐米,買房子是一種負債,一堆人會養不起房子被迫法拍.

持有稅真正用意是要大家把祖產交出來,不要占著茅坑不拉屎.

另外讓市場劇烈競爭化.

最後...國庫增加大量收入.

so...抽持有稅後的世界.

房地產會變成包租公和少數有錢人在玩的買賣遊戲.

大多數人養不起房子用租的,並且租金會變貴.

: 。
: 我隨便舉例好了，現在利率是1.x%左右麼，如果彭懷南升息到了3%，那房價就會暴跌了
: 1、現在房子租出去一年的殖利率也差不多2%而已，如果你買一間房子租出去一年只能賺
: 2%，但是你放銀行可以賺3%，那你幹麼買房子呢???

基本上買賣骨董,名畫也沒投報率阿..XD

那位啥有錢人會買賣呢??

甚至,菜蟲屯菜,菜也不會生小菜.

可是菜價一樣可以炒做阿...XD

: 2、利率3%，那很多人都揹不起房貸了

3%不會,要緩跌要7%....5%會緊繃.

因為現在利率2%...本利和大約等於5%.

利率變3%,你貸款100萬每年只會比原本的5000塊還要多付一點 = 6000塊.

貸款1000萬月多付1萬.

基本上不是一個撐不起來的狀況.

會貸款1000萬,家庭年收入大約會有100~150萬以上的財力才敢,銀行也才敢貸給你.

這樣月多一萬塊,少開車省下的油錢和停車費就有了.

so...3%不會造成很明顯的影響.

: 所以房價要被打掛是非常容易的，只要「升息」就好了

升息是非常買賣房地產的人常搞錯的一個議題.

要打掛就是要抽持有稅...

只是這個打掛,會讓所有人都買不起房子.

並不會讓財富重新分配,讓窮人買得起房子..

持有稅下,窮人更養不起房子.

so....政府基本上不太考慮持有稅.

除非今天土地被企業壟斷太嚴重,或是大量外資近台灣來炒房地產.

大量外資近來確實有可能抽持有稅.

因為怕土地被壟斷不開發影響國家發展.

但是目前台灣房地產都自家人在吵的,外資還沒進來.

至於實價課稅那是另一個東西,很多人都會把他搞錯.



: 西班牙瘋狂炒作房地產，一年漲10~30%之前，他們的房價都很低，很大的一個原因就是「
: 他們定存利率一年就10%了」，放銀行定存一年有10%，那你幹麼拿錢去買房子呢???
: 後來西班牙加入歐盟、使用歐元、使用歐盟利率，利率大降，資金全跑出來炒作房地產，
: 造成西班牙房產前所未有的榮景
: 。

所以有沒有看到..10%....XD

以彭半碼的風格,現在2%喔不,光要穩定全面房貸2%大概就要在好幾個月.

漲到2.5%看要多久..


另外西班牙問題在突然升息.

突然升息問題在歐盟的制度,強迫升息.

好像強迫生了3%以上,瞬間.

所以一堆人周轉不過來倒掉.

當然西班牙崩盤後的下一件事情.

中國蝗蟲大量入侵,撿便宜.

所以後來又爆漲..XD

所以到頭來升息3%一跌一漲後,只是小跌一點.

問題當然發生在...屋主換了一票人,從白面孔變成黃面孔.


利率緩升和爆升不太一樣.

台灣當年也是利率爆升,8%變13%...死了一堆人.

可是今天的國際局勢,歐洲還降息勒..XD

世界並沒有那個體質去爆升利息

台灣我不否認會緩緩升息.

因為旁邊中國是5%,房貸7%.

所以台灣應該會緩緩升到3~4%.

但這個緩緩和這個1~2%的升息.

我個人認為對房地產影響並不明顯.

因為真正換算成房貸,並沒有高的可怕.

: 當然彭懷南他不會隨便把利率調到3%是沒錯
: 不過我只是想跟你們講，其實「房價上漲的基礎」是非常脆弱的，非但不是牢不可破，而
: 且是非常的脆弱
: 就像你的愛情一樣
: 你在你16歲的時候，以為你跟你女朋友的感情很堅定，會一生一世在一起，但你沒有想到
: 她這麼容易變心，你們的感情竟然這麼脆弱
: 。

房地產有風險阿.

沒看到三黃一劉都撤離台北.

越貴的地方,越不合理的地方越危險.

鄉下地方很多人說新屋一坪18萬不合理.

你要想建築成本就11萬了.他開18有啥不合理,蓋房子都不用賺錢養家的喔..XD

透天也是,土地+建築成本就600萬,所以他開1000是合理的.

台北大安區50年中古屋,那種地震看起來就會倒的半危樓,一坪1xx萬才是不合理.

用個一般人最愛用的新資比.

台北的收入有其他地方的5倍嗎?人家人均30K,台北友人均150K嗎?

那...不合理的地方先跌.大安區先跌無誤.
(當然房價和新水關係是假議題,破千萬的房子不是給薪水階級買的)

so...其實現在明眼人都在觀察大安區,那邊一開始跌,就會開始拖手.

當年大崩盤,也是台北精華區最先跌.

台北跌了兩年,高雄還在緩漲..XD

看過大崩盤就知道,先漲先跌,不合理先跌.

最貴的蛋黃區+新市政像淡海和青埔和高雄大學...會最先跌.

人多的市區+比較低價區向萬華,三重反而很晚才跌.


: 為什麼寫「80萬~3200萬」的作者歐里娜會這樣覺得呢???
: 我先澄清一下，我不知道她有沒有80萬~3200萬，不過講真的80萬~3200萬並沒有很難，我
: 就認識一個也是3x的作到了
: 里歐娜她作房地產的時間，剛好是2008金融海嘯最低點!!!
: 而且那個時候全世界的央行都把利率調到最低，所以里歐娜她開始作房地產的時候利率就
: 非常低了，她大概也認為利率永遠會這麼低吧???
: 這就是一種「井蛙不可語海、夏蟲不可語冰」，她根本沒看過你懂嗎??? 就像一隻蟲永遠
: 活在夏天，他根本不知道冬天是怎樣、他根本沒看過
: 我認為里歐娜有很大的機率誤以為「利率永遠會這麼低」
: 。
: 而且其實很多人誤以為「房市不會反轉」是因為「房子漲太久了」

我倒是沒看過這種論點...

如果這樣的話,這樣想的人還真的滿腦殘的.

只是剛好誤打誤闖讓他結果對了.

: 2002到現在都12年了，房子漲了12年，很容易會有人覺得「房價根本永遠不會跌」
: ↑這也是一種非常天真、非常爛漫的想法，因為在1992~2002的這段時間房價是下跌的
: 很多人作房地產，他們作根本沒超過13年，他們根本沒看過「房價下跌的時候是怎樣」，
: 他們很容易天真的以為「房價會永遠的上漲」
: 。
: 總而言之，很多人雖然都作房地產賺了幾千萬，但是他們的年紀都太小了，他們沒超過40
: 歲，他們年紀這麼小，他們有看過「高利時代」「房價下跌時代」嗎??????
: 根本沒有
: 所以說他們作房地產賺了幾千萬也不代表他們就是對房地產瞭解

經過高利年代的人,買房都愛用現金.

低貸款買房才是立於不敗之地.

當然現金買房要的本很粗,沒個幾千萬以上玩不動.

另外現金買房和短期買賣看的方向選擇的物件都不太一樣.

當然現金買賺的比較少,因為沒有槓桿.

但是風險相對小非常多.

當年大崩盤活下來的,也都是低槓桿的.

而只要一次大崩盤你活下來.

下次大多頭來到時,你就會很強悍.....

尤其在還沒開漲時,你很快就有能力去掃貨先大賺一筆.

一般滿地小投資客根本都不是你的對手.


so...玩房地產,賺是很重要,但活下來更重要.

賺夠了就少賺一點,穩賺一點.

不要太拼不要玩太大.


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