張金鶚：北市房價至少有下降三成空間 - 股票

房市在民國七十五年以後每次的起跟落
跟當初的網路泡沫化一樣，都在賣本夢比
賣的是一個對未來的想像與夢想的價格
所以不同時期炒作的建案類型與標的都不盡相同
但是去看看當初炒作的許多標的，很多根本已經荒廢一片
現在烏來山區很多房子，當初訴求台北人平常工作、假日度假用
結果後來一路垮到底，跌到一坪5萬也沒什麼人要
直到這幾年房市熱絡才稍微翻身一點點

這幾年賣的是什麼?賣陸客買房的恐慌跟夢想，
賣被陸客買光、價格更高的恐慌，賣可以更高價賣給陸客的夢想
讓房市一路拉高到底、好不暢快
95年上半年房市本來一度要向下修正，當連戰出訪中國風光而回後，
又開始一路拉台房價往上撐了一個波段
96年下半年一度冷卻，房價開始小幅修正
在97年初又因為國民黨立委、總統接連勝選
促使這個陸客買房的夢想燃燒得更熱，而使房價又飆了一個波段
但就如同股市利多出盡的狀況一樣
執政的國民黨本來就要面對兩岸還是敵對分立的現況
開放陸客買房本來就有國安的問題，也有中國方面不開放投資的問題
另外就是自己國內民生的真實需求，也不允許過分的炒作
姑且不談陸客是否真會買，即使真的大買，
你家身邊出現許多大陸人買你周邊的房子，在台灣的政治生態下
國民黨恐怕會被打成藍得發紅、紅到變成紫色
這樣國民黨下次還要選舉嗎?搞過頭，就變得跟阿扁一樣，
光反馬就可以當選了。
所以馬先生的就任後，兩岸政策的現實，
促成房市開始面臨這個本夢比的夢的破滅。

其實不是那麼多人都搞得清楚政治的現實對房市的影響
今年初，國民黨立委勝選後，我跟幾位台北的房市投資客聊天時
儘管都是老手，他們一開始也抱持著馬上任後、房市必定開放
還可再創一波新高峰的期望，手上的物件他們也不急著倒
但我解釋了政治現實後，勸他們要趁選前與就任前把手上的貨出一出
因為總有看消息、看媒體報導想搶短的買方。他們現在手上存貨量也不多
但那些想搶短的投機買方幫他們接刀過去，正在尋求解套中

台北房價不倒嗎?台北房市單價遠高於中南部，
台北投資客又比中南部敢玩的財務槓桿更大更深
很多人是寬限期內、現在的租金還可以支付利息，
寬限期後、本息均還時根本也撐不了多久，
一間30坪的房子在大安區的主要地段可以賣一千三百萬以上，
貸款玩一千萬、寬限期後得還六萬，但租金只能租三萬，
每年連同稅金維修可能要現賠四十萬，
你覺得投資客能撐多久?如果房價回不來，景氣回不來，你覺得投資客想撐多久?
如果一旦景氣衝擊更大，連租金行情都下降，你覺得投資客想撐多久?
(前一陣子，發現新竹市租金行情普遍下降兩成多，
而且許多還租不出去，災情慘重)

至於一般的無貸款負擔、無現金需求的屋主本來就不缺錢
他有賣沒賣沒差，這種反而價格最會撐、你也不用想議他價格
而理性又聰明有經驗的投資客，早早就認賠先殺出
口袋即使夠深，他也寧可現金落袋為安，至少本錢拿得回一點
只有搞不清楚時勢、覺得只要撐一兩年房價就會回來、就會翻更高的投資客
還在那裡死撐價格。
(不要以為房市投客都很高竿，多的是只會聽仲介講哪裡好就買哪裏的婆婆媽媽)
拿股市比房市，價格都買在九千多點了，
你想還覺得兩年後可以解套?光利息可能就讓你繼續賠了!
所以投資客現在議價空間反而是最大的。但那也意味著投資客要認賠出場。
現在能進到真的便宜好賣的貨的投資客少之又少。

而建商玩的更大，景氣好的時候，這場金錢遊戲，有錢人跟著玩，
但當景氣反轉、有錢人的財務資訊本來就比一般人快且多，他們抽手也最快
你看台北市現在豪宅案場，哪個不冷凍?有錢人這一波股票資產縮水這麼多
要他拿個一兩億去買豪宅，他寧可留住現金在身邊，他又不缺房子住
而那些產品一般人本來也買不起，你說建商現在要賣給誰?
說豪宅是金字塔頂端玩的，對，但這些族群本來就稀少，一但收手，
建商更找不到人接刀。更別說那些地段本來就不對的假豪宅了，
豪宅豪宅，地段不對，房子再蓋大也不是豪宅，不然中南部不就到處都大豪宅了

投資客跟建商現在都在苦撐，從賺多、賺少、不賠、少賠、大賠、倒閉
現在看哪個聰明，哪個就先停損而已。對他們來說，越早降價出貨，賠越少
反之對買方來說，越早進場、你賠越多。二十年省息百萬很多嗎?
以大安區來說，一坪從五十萬掉三成就是十五萬，三十坪就賠四百五十萬，合算嗎?
以永和來說，一坪從二十三萬掉三成是六萬九，三十坪就快兩百一十萬，合算嗎?
別說掉三成不可能，過去的紀錄台北市由高到底可是遠超過三成，三成還算保守
即使不買在最低，用保守去看，這時候進場，合算嗎?

對那些講說自住買方不用在意房價高低的台詞，我是敬謝不敏
大多數需要買屋的民眾都是中產階級，月入五萬薪資就差不多了，
一年能存多少錢?二十萬?四十萬?
進場買屋的價格如果差個三成，價差達兩百萬、甚至三百萬，
這些錢你要存多久?會影響你生活品質多久?

我很認同張教授的看法。但我現在更覺得他的看法還算樂觀了
因為他估算民眾所得成長不到2%，是以目前為基準，
但接下來最大的裁員衰退在一月才要開始而已，明年還有更嚴重的衰退等著
連馬總都不知道衰退會多深，我當然也不知道
或許兩年後的房市跌價幅度，比張教授估算的更為嚴重。


※ 引述《ujma (九頭龍閃)》之銘言：
: 1.原文連結：
: http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081127/1/1a6iw.html
: 2.內容：
: 台北市房價究竟還有多少降價空間？對此，負責多項房地產調查的政大教授張金鶚認為，
: 合理預期至少降三成不為過。張金鶚表示，台北市房價從過去每坪三十幾萬漲到五十幾萬
: ，但人民的所得只漲了不到百分之二，因此，在目前房市急凍的情況下，要恢復購屋者對
: 房價的信心，唯一的方式就是降價。（陳鳳如報導）
: 國土規劃及不動產資訊中心公布第三季住宅需求動向調查，不論是已購屋者或購屋搜尋者
: 對於現在和未來房價的看法，都傾向認為會下跌。對此，負責這項調查的政大教授張金鶚
: 表示，北部和南部地區的房價有很大落差，南部特別是高雄最近幾年並沒有漲很多，新成
: 屋每坪大約在九到十萬元左右，但北部特別是台北市，從每坪三十幾萬漲到五十幾萬，明
: 顯超過民眾平均所得的漲幅，而他也根據相關資料認為，台北市的房價至少還有三成的降
: 價空間。:「到底要降多少？不過如果說從我們學術界所提出來的泡沫百分三十八來看的
: 話，你可以預期，合理至少三成，我覺得應該不為過。」
: 張金鶚表示，過去幾年業者推案獲利不少，現在經濟不景氣，建商應該少賺或甚至賠本售
: 出也算合理，同時，相關產業界也應該提升服務品質、提供售後保證，並降低價格，因為
: ，物美價廉才是產業界自救之道。
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: 3.心得/評論：
: 張教授會被禁言一個月嗎？

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