張金鶚... - 經濟

http://news.chinatimes.com/2007Cti/2007Cti-News/2007Cti-News-Content/0,4521,110
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　身為房地產市場研究者，不得不提出一些質疑，說明未來並沒有樂觀看待房市的理由。
首先，今年兩岸即將簽署ＥＣＦＡ，房價可望繼續上漲？根據日前報導關於陸資來台投資不
動產，僅核准十件，總金額約為新台幣一八○三萬元，陸資需求所帶動的房價上漲，實則預
期心理高於實質效應。其次，依據學界○八年房價泡沫研究在學術期刊發表，台北市房價已
有泡沫，由所得或租金推估之泡沫價格占房價約三成，而從○八年至今，房價仍持續上漲趨
勢，但所得和租金卻呈現下跌，可推知房價泡沫價格是愈吹愈大，距離上波無殼蝸牛房價抗
爭時期，泡沫價格占市價約五成的高點是愈來愈近。

　既然泡沫愈來愈大，接下來要問的是，泡沫是否會破滅？在多數民眾已認知台北都
會區房價過高不合理，為何大家還是想購屋？並期待價格繼續上漲？從行為經濟學之原賦效
果（endowment effect）觀點，一樣物品對一個人的價值和他是否擁有此樣物品有關；如果
我們問現在擁屋者最少要多少錢才願意賣，所得到的數字將顯著高於他們購買同樣房屋願意
付的最高價錢。因此，當愈多人進入市場購屋，房價會持續被墊高，大家都不願意成為賠錢
的傻瓜。

　從基本面來看，民眾實質所得減少，將導致房價負擔能力下降，在資產價格長期不
會背離基本面的前提下，房價實沒有一枝獨秀只漲不跌的理由，今年房市將可能面臨交易量
縮小、房價下跌的情況。但在較大傻瓜理論（Greater Fool Theory）的投機心理下，即是現
在房價不合理，但投資者還是願意花高價買下，因為預期會有一個更大的傻瓜，願意出更
高的價格買走，進行更大風險的賭局。令人不禁擔憂，在此種推波助瀾的賭局下，房價上升
、泡沫越大、風險越高，此時進場者可能成為最後一隻老鼠。
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問題是
台北的地價已經飛起來了

孤臣無力可回天

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透視財富本質
它終究是上天託付做妥善處理和支配使用
沒有人可以真正擁有

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