實價課稅才能解決房價問題 - 所得稅

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2011-05-28 01:17 工商時報 記者于國欽／台北報導

　經建會副主委胡仲英昨日表示，奢侈稅對於抑制都會區房價上漲確實有
短期的效果，但真要徹底解決房價問題，最好的方法還是按實價登錄，按
實價課稅。

　胡仲英表示，他日前與中研院院長翁啟惠、台大教授柯承恩等前瞻社成
員曾就國內房價問題進行討論，與會者都認為只有從制度面，依房地產實
際交易價格登錄、並依實價課稅，才是最好的方法。

　胡仲英說，奢侈稅是對兩年內買進賣出房地產者課稅，但對於口袋夠深
者，只要拖過兩年就對他沒影響了。而依實價登錄、依實價課稅則永遠有
效，最重要的是這個制度並非打房，而是回歸正常，但又比奢侈稅更有效
果，這樣做也才合乎市場交易的正當性，美國早已這麼做了。

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現在個人買賣房地的課稅問題在於無法按實價課稅:
1. 土地大家都知道, 公告現值跟市價的落差太大;
2. 至於房屋無法按實價課稅, 則是財政部作繭自縛的結果:
所得稅應該是以核實課稅為原則, 推計課稅為例外, 但是財政部訂的
所得稅法施行細則第 17 條之 2 和稽徵實務操作的結果, 使個人出
售房屋的所得計算方式以例外為原則, 讓納稅義務人可以選擇用所得
較低的方式來申報納稅 (稅法基礎理論問題: 納稅義務人得否請求推
計課稅而不核實課稅?)。

但是, 稽徵實務創造的這個現象也可以讓財政部拿來打房:
財政部每年訂的房屋出售所得比率是按直轄市/縣轄市等作類別區分,
同一類的比率一律相同, 不考慮持有期間長短, 如果財政部把持有期
間考慮進來, 持有期間愈短的比率訂得愈高, 這樣或許也可以打壓投
資客。（問題是: 為什麼要打壓投資客?）


至於要如何達到以實價登錄和實價課稅這兩個目的, 小弟粗淺的想法是:
1. 公證制度之引進: 以不動產所有權移轉為標的之債權契約應經公證,
且不適用民法第 166 條之 1 第 2 項;
2. 廢土地增值稅, 土地交易所得併入綜合所得按實價課稅;
3. 房屋所得亦按實價課稅;
4. 為了避免多年所得一次實現而造成累進稅率暴升, 以及給予自用住宅
租稅優惠, 可以考慮:
a. 自用住宅房地重購退稅;
b. 自用住宅住滿一定年限出售給予稅基折扣。
5. 不動產登記制度配合修正: 按公證書之金額登記; 法拍者按拍定價登
記。


以上方式有幾個尚待處理的問題:
1. 贈與、繼承、互易以何價值登記? (前次移轉現值按物價指數調整?)
a. 贈與及繼承如果之前不曾以實價登記, 則按現制; 如果以前曾按
實價登記, 則以前次登記價格為基礎, 按物價指數調整。
b. 互易則參考 a. 二者均以較高或較低或平均價格登記。
2) 修法後第一次買賣之所得要如何計算?
a. 考慮類似 89 年修正土增稅法大赦天下: 還是依現制課稅, 反正
以後都能用實價課稅, 就不差這一段。
b. 亦即: 未按新制登記價格者一律按現制課稅, 已按現制登記價格
者一律按新制實價課稅。
3) 房屋土地之價格如何拆分?


這個方案會被罵最兇的應該是強制公證這部分, 不但會有民法學者批評,
民眾更會訐譙: 為什麼不動產買賣、贈與、互易等契約要公證, 多花一筆
公證的錢（公證應該要幾千塊跑不掉）。



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