家業經營難題 - 房貸

任何經營與金錢有關的事業，基本不外乎開源與節流兩個方向：

由於您提供的資訊仍相當片面，以下分析有些參數會來自猜測，請見諒


節流

目前貸款總額為1200萬，您分成利息2.5萬與本利攤還11萬

這個部分建議立即處理

荷西猜測，2.5萬利息部分應該是房貸寬限期中

本利攤還11萬應為機具貸款或信用貸款

若將全部1200萬貸款整合為房貸，

您文中提到與銀行貸款可拿到2.6%的利率，

那荷西保守用2.5%之利率來算房貸就好(其實有查到2%左右的方案)

1200萬，貸款20年，本息攤還每月只需繳63588元，

使用寬限期每月只需繳25000元

其實以目前店面收益5萬元來說，便足以償付此筆貸款。

能收到5萬租金的店面，其價值應能輕易超過1200萬

5*12/1200=5%

5%的店面租金回報率在這個時代算很高了，所以荷西在此算是低估了店面價值

當然，1200萬價值的店面並不能得到1200萬的貸款(除非您懂得管道+方法)

那就要看您住宅的部分是不是也能分擔一些抵押價值


開源

目前的營業收入為政府標案所來的40萬收入+小額工程15萬收入=55萬

而變動成本的部分，荷西會將(一) 人事中的師傅、技工、(二)、(三)

都算進去，所以是5+3.5+4.5+24=37萬

您可能會覺得奇怪，(一)、(二)項為何會被算進變動成本？

因為工程類的人力，其時間與工作量是有限的，一位技師會有每天能達到的最高工作量

所以若要增加所接案量，勢必要增加人力，所以荷西認為要算進變動成本較為合理

若以此計算毛利率55/37=149%

約50%的毛利率看起來還不錯。但荷西不曉得工程業界應有的毛利率為多少，

也許50%算低也不一定

目前的人力使用率未知，如果仍有剩餘的工時可利用，

是否考慮再接一個政府工程？

若是標準的21個工作日全部都拿去進行政府標案，小額工程都利用假日完成，

那就很危險了，因為容易落入前後標案未能銜接而導致收入中斷的窘境。

若能擁有2組人馬，同時進行2個標案，即使有一個標案結束而暫時中斷，

閒置的人力也可立即用於另一個標案，使其加速完成。

當然

要招募好的技師絕非易事

但長遠來說，要一直靠2位技師養活這麼一大家子人口也不合理


節流的部分應當可以立即施行

原本的貸款支出13.5萬可減為6.5萬

等於每月增加了7萬的現金流

很多事情都好辦了起來

原本每月只有1.5萬現金流，現在有8.5萬

但這筆錢仍不能視為盈餘


幾個潛在的問題：

會計除非是兼差，否則1萬的薪水太不合理

雖說姊姊+姊夫的薪水是6萬，但親兄弟仍應明算帳

您本人的薪水2萬也是過低

也許為家庭事業打拼您願意犧牲

但長久犧牲必帶來麻煩，到時公私不分明會最快出現


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荷西

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