如何跟銀行談利率及成數(慘痛之實戰經驗) - 銀行

哈~小第不才我因為要讓考績變成優等，
年終才能領多一點，
所以之前在(保險)公司服務，
很聽總公司的話，做了幾件房屋貸款。
就以我能理解的狀況，和原Po分享。

1.行員(承辦業務)沒有人不愛業績，妳貸越多越好
基本上，妳要貸多少，承辦人員當然配合到好，因為獎金是以每萬元去算，
或者是有一定的額度必須要完成。在能有"100萬房貸!Get!"的狀況下，怎麼
可能會讓你有只貸50萬的狀況?

2.房貸不是一個人的事情，有一群人在忙著招呼你。
如果房貸業務能決定核貸，就和保險公司業務員可以隨便核保，那金融機構
幾乎就沒有所謂的風險管理而言了。其實在我們的業務員房貸手冊中，就明
顯的規定，哪個地點是公司要爭取的、是一級戰區，哪些人是公司沒辦法吸
收的客戶、是次級房貸。這中間初步選擇是業務。再者是櫃檯經辦，然後是
房貸受理人員，再來是鑑價人員，綜合評估後，才會有可貸的 Range讓你知
道。

3.衡量自己的長期財務計畫，才是王道。
房貸動輒10 ~20年，所以不是房子買到手，就ok了。還要考量到貸款人和保
證人人的財務狀況。長期的財務規劃，最好是要將細節都要清清楚楚的考慮
進去。例如說甚麼時候打算在換屋、自己的房屋狀況如何 ?在這段期間有沒
有可能財務負擔會增加(如買車子、生小孩)。現在大部分都是浮動利率，所
以，未來放款利率提升，可否繳完的本金所產生的利息，假設現在放款利率
是1%+X，X=中台合一的四家行庫平均兩年期定存利率。現在X= 0.7，若央行
提高利率 7碼，利率水準大約是兩年前的狀況。那你要負擔的利息，就將會
是預期的兩倍，就要仔細想想看還的出來還不出來了。

4.房屋的地點和品質，才是和放款機構談判籌碼。
還記得當初上 CFP的時候，房地產管理是由信義房屋的協理來上課。他說各
種不同的房屋，都有各種不同的價格曲線。市區公寓浮動最大，取決於市場
區域交易的熱絡程度。價值最穩定的是大安區附近的七層雙併附車庫，具有
保值效果。這兩種不同的房屋，同樣的市價，核貸金額就大不同。

5.除了第4點以外，也要按照放款成數和利率選擇最優的放款機構。
每一家公司的授信文化和選擇不同，成數和利率自然不同。我們用使用同一
批鑑價單位的國泰世華銀行和國泰人壽來比較，假設我的房子是中和的公寓
，國泰人壽會貸 6成給你、免鑑價費、規費及代書費自行處理、利率較低，
提早於兩年內還款有違約金。而國泰世華銀行可以貸九成五給你、要收取30
00手續費、5000的鑑價費，沒有違約金，利率較高。這時就是要按照自己的
還款計畫，去選擇金融機構了。當然實際案例不限於國泰，但成數、利率、
費用、有無違約金都是申請貸款的人要好好思考的問題。

小小心得^^

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在簡約中，追求理想。
在記錄中，卓越成長。
http://www.wretch.cc/blog/ccm530 請指教。

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