可以貸到多少資金? - 貸款

※ 引述《damnboy0927 (技不如人......)》之銘言：
: 前些天去女友家提親了 未來的丈母娘說房子是可以買
: 但是要我們野心不要這麼大 先買小公寓也是可以
: 對女友我已經讓步了 我根本不想這麼早買房子...
: 我想先租個2~3年 等資金累積各150~200萬再說
: 女友卻一直跳針的說"租不如買"
: 一個月少說7000的租金 我當然知道租不如買
: 問題在自備款根本沒多少 2個人現在湊一湊頂多100萬而已
: 她都沒想到結婚我要花多少錢 昏後我根本是從零開始
: 女友肖想買5~600萬的透天厝(根本沒考慮到裝潢的花費)
: 所以我想拿出確實的數據 讓她知難而退
: 或是幫我建立信心.... =.=
: 我是國營事業雇用人員 工作滿2年 月薪約32000(往後4年內約每年調3K)
: 年收入不到50萬 2張信用卡 每月皆正常繳款(繳清) 沒有其他貸款
: 女友是國營銀行行員 工作滿3年 月薪約3~40000(還不跟我講她賺多少 >.<)
: 3張信用卡 每月皆正常繳款(繳清) 沒有其他貸款
: 有一筆行員專屬4~50萬 13%的存款(每月13趴還是每年13趴 我也不清楚)
行員有行員貸款，國營行庫的行員，行員貸款利率還蠻優的。

另外新婚夫妻可以搭配青年安心成家方案，這個月開始評點，
符合資格可享前面兩年零利率。

: 我剛剛有去信義房屋試算過
: 設定自備款100萬 月薪7萬 月收30% 貸款20年 利率1.5%
: 100萬+456萬 可以買到總價556萬的房子
: 但是這是逆推回去的算法......
: 要是真的看上一棟450萬的中古透天(10年)
: 銀行只貸8成的話(前提是銀行鑑價就剛好450萬沒有少)
: 100+450x80% = 460萬(OH,ya~ 還有10萬可以裝璜 =.=||
: 我女友說什麼買了公寓住了若干年之後又要再找一次房子 這樣很麻煩
: 乾脆就一次把錢全砸下去 把往後30~40年的事情全搞定了
: 我是覺得她野心太大了.... 我想勸退她 認份一點
: 買個250~300萬的公寓就好了(坪數少說也有30坪上下)
: 就一對新婚夫婦來說 空間夠大了.....
: 而且也留了4~50萬在手上 可以拿來裝璜或者是急用
: 甚至是養小孩或是買新車 都很好用....
: 請板友們幫忙我 婚後住哪裡這問題 實在是讓我很頭疼阿
: 我想跟女友講道理 曉以大義 不想跟她再為了房子的事爭吵
: 想請問 以我們兩個人現在的能力 到底可以買到什麼價位的房子?
: 而且還兼顧日常生活無虞 甚至2年內多了一個小朋友都沒關係
: 以上 謝謝~
房貸可以貸多少要分兩部份評估：
1.人的部份（信用紀錄與還款能力＝收入）
2.擔保品的部份（估價）

不考慮房子估價，單純以月收入計算，
以貸款支出算到兩位月收入60％以內，要貸款700萬（或稍高一些），20年，
應該蠻多銀行都可以貸得下來。

其次是估價，受限於市場氣氛，目前很少銀行會強推高成數購屋貸款了，
如果是大都市好的區域，借款人條件又好，
（常見如建商新推案有銀行搭配分戶銷售，或都會區購屋透過知名仲介履保成交的案件）
為了反應行情與同業競爭，銀行鑑估價並不會跟成交價偏離太遠，
購屋自住貸款85成以上的例子也不少見。

只考慮還款能力的話貸700～800萬應該還ok，不過每個人對生活水準的要求不同，
有人認為扣除貸款支出只要幾千元就能生活，
有的人則認為至少薪水繳貸款後還要能存下一半以上，不同人評估不同。
而銀行對還款能力的審核標準，
有的會以生活必要開銷來抓，有的會抓收入60％，有的抓貸款支出/月收<1/3，
各家銀行各有標準。

至於銀行估價要看擔保品（要辦貸款的房子）來判斷。
銀行估價不一定會跟實際成交價相當，也是有極少的狀況，估價會比成交價還高。

銀行的判斷跟客戶自己對購屋的判斷，不相符是正常的，
畢竟作貸款生意；每家銀行、每個人承擔風險的能力與意願也都各不相同。
評估風險的能力銀行是不是一定比個人來得強，我想也未必。

可能關鍵不是能貸多少，主要還是對換屋/租不如買這兩件事的看法，兩位有些分歧。

未來兩位的工作都很穩定，收入預計會緩步上升，不過房子買了之後並不是只漲不跌，
現在800萬的房子10年20年後是不是還值這價位，很難說。

租不如買的論點著眼於房子有功能性，投資不動產自住，繳貸款支出會比付租金好。
如果借款人收入穩定，屋價穩定，或者逐漸升值，當然買屋是明智選擇。
投資自住一兼兩顧。

但並不是買房子一定有資本利得，
現在買800萬，之後住家週邊環境改變，10年以後值不到500萬，
坦白講這樣的狀況也是有的。

當然也有人認為不搬家不售屋就不會有損失，
不過，一旦未來生活發生變化，比方說工作調職或是家中成員增加（總有意外之類），
換屋不一定只是因為小屋換大屋，還是有其他需要搬遷或出售的時候，
一但要搬家要售屋，貸款的餘額與房子估價的差距，絕對會是必須面對的問題。
價位越高的房子要轉售可能相對來得比較慢。

手邊有錢可以作投資，可以拿來改善生活品質，可以給子女比較好的教育環境，
房子只能拿來住，但手上的新台幣可以作很多事。


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消金專員 廖先生 本身在銀行上班，有承辦房貸信貸信用卡業務。
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