公婆給的房屋頭期款比貸款多，可以設抵押 - 貸款

您好；

Q.如果男方這邊媽媽給房屋頭期款(800萬)比銀行貸款(600萬)還多，可以設抵押第一順位
給男方媽媽嗎？還是銀行會堅持是第一順位？

答：房貸600萬的銀行不可能做為有民間第一順位後的第二順位抵押權人。正確做法上、
銀行設定完第一順位抵押權後，男方母親就可以設定第二順位。


Q. 或是銀行如果退讓到第二順位，這時利率會比較高，或是登記第一順位給銀行，銀行
談的利率會比較好？

答：續前述、銀行勢必為第一順位抵押權人無可爭議，與談的利率好不好沒有任何關係；
銀行的房貸利率須檢視申請人的資格條件，包括在職工作、擔任職稱與年資，與銀行信用
往來與負債多寡等綜合研判。


Q.假設萬一有最壞的狀況當太太(開公司)發生債務問題，這時的普通債務人執行拍賣房子
，拍得款項，...應該還是優先償還房屋抵押第一順位(男方媽媽) 跟第二順位(銀行) 會
優先償還，...會優於普通債務人，是嗎？

答：幾乎所有銀行設定的『抵押權利種類』均為『最高限額抵押權』，且名稱上、銀行應
為『權利人』非債務人，債務人指的是『借款人(與保證人)』；法院執行拍賣擔保品的優
先受償順位、首要為債權銀行，若有賸餘才是分配給男方母親。註：(最高限額抵押權：所
謂「最高限額抵押權」，就是抵押人跟債權人間約定債權人對債務人就現在或將來可能發
生最高限額內之不特定債權，就抵押物賣得價金得優先受償)


Q. 如果男方媽媽房屋款項除了登記抵押第一順位，同時是不是該簽立相關協議書，以資
佐證？

答：續上、第一順位抵押為銀行；因為房屋出資者有二、妻子與男方母親，我建議應以『
書面契約』來詳訂規範合資人的出資比例；通常以『百分比』分配出資比例，不僅較公正
也能降低日後付款糾紛。


具房信貸徵授信與業務實務經歷14年的Jerry

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