二胎房貸 - 貸款

※ 引述《onlyoneco (x林扣扣)》之銘言：
: 想請問大家，如果想用最高抵押限制權，這樣二胎房貸可以一起被限制嗎？還是要另外
: 處理
: 如果房屋所有人怕房子被二胎可以預防嗎
: 最高抵押限制權寫同意書，就可以了嗎？

你好，我是銀行行員廖先生，提供工作經驗做參考:

二胎房貸指的是二順位房貸，
已設定抵押權的擔保品(房/地)在不塗銷原抵押權利的狀況下，
再設定第二順位抵押權作為債權擔保。
習慣上大部分銀行從業人員(...我們這些銀行的業務員)會把二胎房貸的定義縮限，
專門指一順位跟二順位抵押權權利人不同時，設定二順位抵押權作為債權擔保的借款。

講的不大清楚，舉例好了。

例如某甲跟A銀行辦理房貸，A銀行房貸未清的時候又因為需要跟B銀行辦理房貸，
把原來的房子再設定第二順位的抵押權給B銀行，
B銀行辦的這種方案就屬於<<二胎房貸>>。

理所當然，萬一某甲還款困難房子被執行，
理賠的優先順序會先是政府稅款與行政規費->A銀行->B銀行，
A銀行分配完之後還有餘款，B銀行才會分配到剩餘的款項。

因為先設定抵押權的是A銀行，B銀行相對較無保障，
因此對承作二胎房貸的B銀行來說，
客戶某甲的違約風險高很多，相對來說借款的利率也會較高、金額也較低。

若某甲跟A銀行辦理房貸，A銀行前筆房貸未清(或已清償房貸但尚未塗銷抵押權)，
某甲又決定再向A銀行增加貸款，
不管是不是有重新設定抵押權給A銀行，房子的抵押權權利人都是A銀行，
通常我們會將這種方案稱作<<原屋融資>>。
狹義來說，我們並不將A銀行這種貸款算二胎。

若某甲跟A銀行辦理房貸，A銀行前筆房貸未清的時候，
某甲決定把房貸轉向B銀行，並增加貸款取得資金做運用，
重新設定抵押權給B銀行，房子的抵押權權利人變成是B銀行，
這也不算二胎。通常我們會將這種方案稱作<<房貸轉增貸>>。

(如果轉貸未多貸現金，僅就目前房貸餘額轉貸，這叫<<房貸平轉>>)
(如果轉貸後的房貸比轉貸前少，你還需拿錢去補轉貸的差額，這叫<<房貸降轉>>)

不管是以何種方式辦理房貸取得資金、是不是二胎借款，
跟最高限額抵押權的登記都沒有關係。

不想其他人拿房子去借錢的話，
房子所有權人保管好權狀跟身分證比較實在也比較簡單。

<<最高限額抵押權>>的說法是相對於<<一般抵押權>>的，
是指擔保不特定債權、以最高限額限度內為擔保。
主要是因為先前銀行作業實務上的爭議而作的改變。

新申辦房貸時，銀行多會要求設定最高限額抵押權而不是一般抵押權。





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