【金融】強化金融監理 避免房地產泡沫危機 - 貸款

2015年10月6日


即將訪台的2014年諾貝爾經濟學獎得主提霍勒（Jean Tirole）提醒，許多國家
金融危機發生的原因與房地產泡沫化及金融監理政策有關。提霍勒所言，正好
是台灣當前房屋政策與金融政策的一大警鐘。政府政策助長房市泡沫化危機，
與金融監理機關放寬壽險資金投資國內及中國大陸不動產，兩者加深不動產的
泡沫化，及金融機構的經營風險，尤其應該好好檢討。

政府部門一方面想提振景氣，以合宜住宅或社會住宅等名義，政策性鼓勵蓋房
；另一方面又以優惠貸款方式，提供利息補貼。這些措施或許加上鼓勵年輕人
或其他族群買房來強化其正當性名義，但往往房地產泡沫化危機訊號逐漸浮現
之際，政府政策繼續支撐房地產，會造成房價持續飆高，或至少維持高點於不
墜。政府的房屋政策結果往往反而加深了房地產的泡沫化危機。

掌管貨幣政策的中央銀行，或是獨立性夠的金融監理機關，也許會提醒房市過
熱，祭出選擇性信用管制等措施。但在選舉募款文化之下，政治人物面對房地
產業者的強力遊說，中央與地方政府仍然選擇持續在房地產政策上做多，用財
政資源補貼，或是以公共建設支出，堆疊房地產炒作題材，讓房地產維持一定
榮景，最後反而惡化房地產的泡沫化危機。

最糟的狀況是：過度泡沫化的房地產最後不僅崩盤，資產價格快速減損的嚴重
結果連帶造成提供房地產授信的金融業產生大量呆帳，引發金融危機。去槓桿
化往往持續數年，使經濟景氣信心持續低迷，不景氣恐怕延續好幾年。2008年
美國房地產泡沫化，引起2009年全球金融海嘯，就是最著名的例子。

除了政府部門惡化房地產泡沫化危機之外，壽險資金往往也是助長泡沫化的資
金源頭。原先金管會要求壽險業投資不動產的年化收益率，即年化收益除以不
動產帳面價值之比例，不低於中華郵政公司牌告二年期定期儲金小額存款機動
利率加1.5%為標準。而中央銀行宣布降息半碼，壽險業投資不動產的租金報酬
率門檻隨之調降，由2.875%調降為2.805%，壽險資金進一步投資於不動產。但
壽險業者不滿足於此，正進一步積極遊說，希望從加碼1.5%，調降為只加3碼，
即百0.75%，若遊說成功，則報酬率門檻將大幅度調降為2.055%。金管會正傳出
考慮調整，行政院更考慮列為短期刺激景氣的方案，希望讓壽險資金繼續挹助
，讓房地產維持榮景。

然而，雖然投資投報率最低門檻調降，有利於壽險業者投資不動產，但價格偏
高的房地產缺乏實體經濟活動與經濟基本面的支撐，租金當然難以調漲，報酬
率自然不易走高。壽險業增加不動產投資，雖然有助於資金去化，卻造成壽險
業進一步的不動產投資暴險。一旦不動產泡沫化，壽險業恐怕將首當其衝，連
帶受害。

此外金管會開放壽險業取得國外不動產，特別是對中國大陸地區不動產的投資
，恐怕更是一大風險。特別是中國金融業受到影子銀行、企業負債比過高、地
方政府財政惡化而出現逾放比升高等問題，金融業經營風險升高。中國官方持
續調控房價，中國房地產泡沫破滅的疑慮加深，甚至陷入投資房市信用泡沫危
機的高度疑慮之中。壽險業者投資中國不動產，稍有不甚，恐怕將引起國內金
融業不小風暴。8月中國股災教訓不遠，站在金融監理的角度，對於金融業投資
中國大陸，特別是保管廣大保險戶救命錢的壽險資金，投資中國大陸房地產的
風險升高，不可不慎。



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