【房貸申請前應注意哪些部份】 - 貸款

※ 引述《ABC180 (銀行貸款顧問)》之銘言：
: 提供自己本身在銀行服務的經驗
: 給大家一些申辦房貸時的提醒
: 1.購屋買賣案件
: 申貸前先了解本身的條件，若為首次購屋，除了利率較優惠
: 貸款成數也可到8~85成，若名下有其他房產位於管制區內
: 需注意二房的問題(貸款成數至高六成)。
: 申請貸款時除了跟仲介.建商配合的銀行
: 也可跟本身薪轉行，保險投保的人壽，或是有往來的銀行詢問(存款或主力理財銀行)
: 此外因房貸金額較大，且有買賣契約時效性的問題，通常建議至少找兩家銀行做申請
: 貸款核准後需注意
: (1)利率為一段式或階段式
: (2)綁約的期限
: (3)違約金如何計算
: (4)大額還款的限制。
: 2.原屋轉增貸
: 原屋有貸款預增貸，可先向原貸行詢問有無增貸空間。若是要轉貸降息(或轉貸增加額度)
: 首先要確認跟原貸行的綁約期已過(無違約問題)，其次要把轉貸的成本費用加入
: 如開辦費.設定費.地政規費...等等。

簡單介紹：開辦費一般約數千元
地政規費為設定抵押權金額的0.1%
抵押權設定金額一般為借款金額的1.2倍
(塗銷抵押權免規費)
代書設定費用行情約3,000~5,000，偶而也會有破壞行情的價格出現XD

: 3.原屋融資及理財型房貸
: 原屋融資部份，由於一般銀行鑑價，普遍較市價成交行情低(可找多家初估額度)
: 此外可貸額度，跟本身財力也有關係(申貸後月付比不超過80%為原則)
: 理財型房貸申請後，要了解動用的方式，以及若動用到是如何計息。

採本息攤還的方式，利率一般可比照房貸，或是略高個一碼(+0.25%)上下

如果是隨借隨還的循環型額度，目前市面上利率普遍在2.8%~3.2%不等
這部分就比較看重借款人的收入、職業、過往信用條件，
利率和額度也從這些地方來決定，有時候甚至會拿到比2.8%還低的利率。

: 補充說明一些銀行較不予承貸的物件:
: 1.工業用廠辦及工業住宅
: 2.總坪數小於15坪(含公設)
: 3.公設比例超過35%
: 4.木造以及無獨立通道的房屋
: 5.土地及建物謄本有其他登記事項(記載不得出售.贈與.交換...等限制事項。)

1.2.3.銀行多半還是會承貸，但是成數偏低且利率較一般房貸高
至於4.5.才是較為不予承貸的物件。

銀行不大喜歡的物件種類再多舉幾個例子：
6. 位於交通不便之處 (如深山)
7. 易受災害侵擾或是曾受災變
8. 祭祀公業、寺廟等特殊用途
9. 持分空地、畸零地
10.臨路距離三米內或不臨道路之土地


以上利率行情隨市場變化會有所浮動，近兩三年應該都還會是這水準；
至於地政規費除非法令有修改，否則不會變動。

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