《貸款》如何提高貸款成數!? - 貸款

以房屋投資來說，更重視的是貸款成數，因為不是以長久自住為目的，所以貸款利息影響
層面比較小，通常只會繳交兩年，並且在這兩年期間，若搭配房屋出租抵掉貸款利息，那
貸款的成本更少。但成數高低就不一樣了。以一間房子，一千萬來說，若貸款八成，就要
自備200萬，但若是爭取到貸款九成，就只要自備一百萬就好。這差距的 100萬，剛好可以
繼續用來作為投資下一戶房屋使用。

若想自己貸款，那要特別加強以下的項目，只要能讓這些項目分數漂亮，透過談判技巧還
是可以取得高成數貸款。

取得高成數貸款的要件：

1.一定要有收入穩定的工作。要有薪資轉帳或扣繳憑單殼證明才可以被認定；或者開公司
，要有相關財報。

2.一定要有存款。代表著你的自備款金額，也有人透過臨時借款，讓帳戶餘額比較漂亮，
但有些銀行會要求比較嚴格，例如要看至少半年以上的存摺。

3.最好有良好的信用卡使用紀錄。這是最奇怪的事，銀行是根據每個人的「信用分數」評
估貸款額度，弔詭的是，一個不使用信用卡，且用錢很正常的人，比起一個有使用信用卡
，且常刷卡消費，但每月餘額有繳清，後者反而評分比較高。

4.最好不要有負債。包括其他房貸、信貸等，若有其他貸款，將會大幅占掉房屋貸款額度
。

任何人都可以投資房地產的，只是規模有大有小。以我個人來說，當有投資人來找，想委
託我幫他做房地產投資。我會問他兩個問題，第一，「自備款多少？」；第二，「每月收
入多少？」

然後可以做個簡單計算：◎假定購買一間一千萬的房子，客戶的條件不錯，以我的專業能
力，可以幫客戶爭取到 8.5成～9成的貸款。那麼客戶要如何才能符合銀行的條件呢？

【貸款金額】1,000萬X90％＝900萬

貸款利息以2.2％計算，20年期每 100萬之本金＋利息應繳金額約為5200元，平均每月本
息攤還金額約為：46,800。

這時我會問客戶：「第一自備款是否有 160萬？」其中100萬，是買屋自備款；60萬作為
裝潢預備金＋支付各項雜支（包含契稅、仲介費）。

再來，我會問：「每月的收入是否有72,000？」因為每月收入至少要保留三分之一作為生
活費，其他的錢，要能負擔每月房貸繳款。

當然投資人可以主張，將來房子有出租的租金，但除非已經事先有人預約租屋，否則，未
來尚未發生的事不能列入財力證明。

經過這樣的計算，若投資人符合條件，才可以投資一間賣價一千萬的房子。

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