大家好，我是NG1999，我終於有了NG1999的帳號了
以前我發的文章大家可以搜尋標題「NG1999」來觀看
最近沒有開啟新的交易，只是發現1808開始跌了，可以回到觀察名單了
此篇無多空，單純分享整理的資料
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1. 標的：1808潤隆
2. 分類：心得
3. 分析/正文：如下
4. 進退場機制：(非長期投資者，必須有停損機制)
30附近持有者，1~2年內應屬中性價格
(因配息後，重新調整評價區間，調整看法可看下文)
超漲區間：50以上
一般區間：35上下
超跌區間：30以下(留意觀察與規劃資金)
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NG1999．1808潤隆．2017追蹤(基本分析，2017/09/28更新)
好讀版：
http://ng1999.blogspot.tw/2017/09/ng19991808201720170928.html
心得版：
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大家好，我是NG1999，潤隆在僵持了好幾季後，終於在除息後價格下彎了。
這是一個很好的劇本開場走勢，(如果你在他衝高後沒賣，也許你現在比較難受)
但沒有跌，也不會有漲的空間，沒有超跌，那也沒有超額獲利的機會。
【潤隆建設．Q3、Q4業況】
營建公司的業況，只要花過一些時間研究後，基本上基本資訊不難掌握
潤隆建設（1808）在2017的主力業務就是兩項案件：
基隆「信義城」(20億)、台南「真愛」(45億)
(圖)
目前這兩個案件，應該已經進入最後要收尾階段
外部施工清理後，再來是內部的部分
估計1.5~2.5個月內可以進入交驗屋流程
基隆「信義城」(2017/9M資料)
https://i.imgur.com/HeAFGYk.jpg
台南「真愛」(2017/9M資料)
https://i.imgur.com/3U371Mj.jpg
銷售部分沒有太多問題，因為兩案是幾乎完銷，沒有太多餘屋(真愛不知是否100%)
接下來就是認列的時間點問題，因為還需要時間工程走收尾
收完尾後也要花費時間讓屋主驗屋交屋
這個時間短則1個月，長則2~3個月也有可能
所以會不會全部落在2017今年認列，是關鍵也是有未確定性的地方
如果有興趣想掌握更細資料的
可以持續從周圍房仲、實地訪查、屋主群接觸、公司電話拜訪等等去了解
【潤隆建設．房市在走空】
上次做興富發（2542）、潤隆建設（1808）到長虹建設（5534）的時空背景是在2015年底
當時的氛圍是房市開始走空、買氣下降、成交下降，所以股價跟著氛圍狂跌
但營建的認列2015、2016營收其實是認列來自2013、2014房市還算高峰的業務
所以這樣一個落差就是很好大筆買進的機會，如果你有看過財報應該更明瞭
但現在2017不同了，從2016開始，大家都知道房市真的走跌了
價格至少回落1~3成，交易量也放低，新屋開價也都回落了
5字頭的回到3字頭、2字頭的回到1字頭很多區域都有這樣的現象
我們這裡檢視一下潤隆建設（1808）這近三年的簡明四季財報到今年2017 Q2
https://i.imgur.com/2FMBIXK.jpg
我們可以看毛利的部分，很明顯的從2015、2016的2~3成降到2成以下
營利的部份則是扣除營業費用，基本上營業費用沒有過度浮動，還是維持一個穩定範圍
以這邊來看我們可以看出，顯著的有些案件毛利已經落在15%~20%之間了
以目前的市況來看，這已經是一個趨勢
【潤隆建設．餘屋存量與財務】
我們看一下潤隆建設（1808）的餘屋狀況
這是我從各種資料估計來的銷售狀況
(圖)
從2016的業務來看(2016的主力業務銷售剩餘，就會是2017之後的餘屋累積)
我另外估算了2016剩下來的餘屋量體(並且先行把毛利估算往下拉)
(圖)
我估計2016的主力業務，約有40億上下的餘屋在手需要去消
而從105年度年報來看(出報時間為2017/4M)
這是官方年報所提供的銷售內容
(圖)
官方年報記載的庫存狀況
https://i.imgur.com/0V3ZqDJ.jpg
所以整體來看，全部有50億餘「待售房地」等待去化庫存
以目前的市況來說，一來不算熱絡，二來售價被迫要降
所以去化速度是一個問題，毛利下降也是一個既定事實
(至於影響庫存多少的毛利、營利，多少會，只是看公司要用何種行銷方式去銷)
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50億餘「待售房地」算多嗎
我覺得相對於母公司興富發（2542）算還好
以他目前的財務狀況，包含在手約當現金、資本公積、未分配盈餘
另外每年債務利息約1億來看，應該算是尚可
(圖)
(圖)
(圖)
【潤隆建設．未來展望】
現在來看一下潤隆建設（1808）整體近年規劃
之前我們在年中觀察，我們可以寄望2017、2018的發展
但現在已經2017年尾，2017市況逐漸明朗，所以我們開始要往2018、2019先看
整體規劃依然
https://i.imgur.com/CGHipqV.jpg
建案方面：
2018的主案如期進行中，應該明年Q1~Q2會進入完工期
(圖)
土地方面：
興富發（2542）集團與潤隆建設（1808）去年已有在擴張持有土地(2016)
(圖)
今年也是持續在擴張土地(2017)
(圖)
(圖)
(圖)
(圖)
(圖)
以目前來看2018已經安排好，2019~2020有安排(但有些還未推案)
購入的土地應該會往後往2020~2025之間做安排。
未來潤隆建設（1808）的主力推案應該會在基隆、台中、高雄三個區域進行。
目前看起來每年可回收的量體，也有40~60億的水準，所以剩下的就是實際市況如何了
另外附上統一投顧今年3月的評估資料(部分可參考)
(圖)
【潤隆建設．股價評價】
最後我們講到股價評價，在年中的時候我曾認為40為中性價值，
40以下超跌可以開始留意，而最近除息後跌落到35
(目前距離除息近，加回配息5元，35其實就是40的除息後)
所以實際對我來說，除息前：40以下是我的留意價格，除息後：35是我的留意價格
另外有部分大股持有者也曾在40~50之間做過一輪(他們的獲利應該是2~3億)
所以跌到40以下才是好的另一個開始
(圖)
(主力K線應該是從大股持有資料去算來的，翻過持倉變化，大約是如此)
前陣子跌落40的時候也有人問我是否加倉，如同我的回覆留言
在大盤往下，單純跌落40又是剛除息後，而且現在毛利也降
所以我不會壓倉，我還沒感受到超值的時刻
(圖)
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現在已經接近年底，要關注的就是今年的兩個案量是否能順利交屋
另外營利率下降已經是事實，所以我們在評價EPS的時候也要保守往下修正
以今年的主案來看，因為營利率下降，全部都收EPS大概也只能估4元
https://i.imgur.com/aQEAdvC.jpg
所以能不能超過4要看是否能全部認列，再來要看餘屋銷售情況(大約有EPS 3上下的價值)
如果無法全部認列，餘屋也銷得不夠好，EPS全年落在2~4之間是有可能的
(圖)
(圖)
最好的劇本是什麼？
最好今年主案無法全部認列，然後EPS下滑到4以下，股價繼續滑，這樣2018才有戲。
我自己在30附近一直持有一些基本倉，是作為3~5年股東心態的基本倉
但大倉我目前是沒有，現在這時刻，我的感覺中性，並沒有超值時刻來臨的感覺
今年Q2已經出清大部分大倉部位，在48的價位：
NG1999．1808潤隆．2016~2017交易實錄(獲利+100萬)
http://ng1999.blogspot.tw/2017/04/ng19991808201620173.html
所以要現在增持大倉.....我希望能有天讓我感受到「超值的時刻」。
所以我滿心希望：繼續跌。
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母集團在25上下，增持幾億的股票，能看到2字頭，更好。
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綜合以上資訊，目前對於這家公司的股價評價(2017/09/28) *除息後調整價格區間
超漲區間：50以上
一般區間：35上下
超跌區間：30以下
評價基準點為2017~2018的業務範圍。
【其他五四三】
知道有人會問興富發（2542）
如我之前說的興富發今年就是不停地去化在手各種庫存
目前還沒有特別興趣研究，他的庫存也太分散了，研究起來要花很多精神
基本上這個集團年營收300億是鄭老闆一再強調的目標
不過近年市況不好，你所有的房屋都不可能再賣這麼好賺(利潤一定降)
我想200~300億之間有可能，然後EPS打個8折7折都不為過
他哪天又跌很多了，我們再來關注吧，目前40多還好，雖不貴但也沒感覺到超值
https://i.imgur.com/uhUNRve.jpg
再來我知道很多人會跑來問哪一檔會到多少錢哪一檔會跌到多少
也很多人喜歡看技術指標來猜猜樂
我先簡單說，不論是什麼股票
我都不可能預知會漲到哪會跌到哪
我也從來沒有因為「感覺」「猜測」價格會到哪而做交易
我做交易的依據只是我對於公司的營運看法+市況反映
我認為是否貴了是否便宜了來買賣
其實沒有很複雜，核心觀念很簡單
很多人覺得好像會賺錢的人一定知道股價會到哪
我覺得有這種人不是他的職業是要上電視的分析師 不然就是天方夜譚
剩餘的大概是萬中無一的天降奇兵
我是凡人，我只能用凡人的方式來交易
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以交易營建來說，我至少要看的懂這家公司未來2~3年的規劃與實際狀況出入
我只是基於這樣做交易
你問我他會不會到50，會不會到20，我不知道
但你如果問我這家公司這兩年業務如何
這家公司股權結構如何
這家公司今年與去年營運差在哪
這家公司現在利潤狀況，未來可能業績如何
我大概都知道
所以先知那一派的問題，我沒有答案
我只有基於「基本思維」+「股價如何決定」這兩件事
是我永遠不會停止思考與觀察的重點
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祝福大家~ 也謝謝大家觀看這次文章
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