life cycle investment vs 買房投資 - 投資

By Iris
at 2022-04-03T23:14

Table of Contents

我先承認我在房板被嗆跑來搬救兵XD

想問的問題是，以一個剛出社會的年輕人而言，本金約100-200萬，想要進行長期投資，還
沒結婚還沒確定一輩子執業地點而言

身為柏格派跟綠角的忠實信徒XD，再加上life cycle investment的觀念

我目前配置是信貸200萬開槓桿後vwra bnd 還有一些零碎的因子投資，但都是指數化投資
就對了

我也相信這是相對很接近效率前緣的配置

但房板很多資深厲害的前輩普遍認為，年輕人存到200萬就該當頭期買房（投資用，非自住
），理由是能以極低
的利率開五倍槓桿。一講借貸買股票就被笑少年股神XD

辯論一陣子之後，其實他們說的也不是完全沒道理。畢竟五倍槓桿利率又低，至少以後照鏡
而言他們非常成功。

但我仍然認為，把五倍槓桿壓在一個國家一個縣市，一場選舉就會改變的標的，不如開2到3
倍槓桿然後壓在全世界前5000大的公司+債券，是更適合年輕人的投資方式

各位覺得呢？

--

Tags: 投資

All Comments

By Ursula
at 2022-04-05T01:26

如果你還沒自住房，巴菲特也會鼓勵買房辣

By Ursula
at 2022-04-06T03:38

前提買的房也是投資非自住

By Tristan Cohan
at 2022-04-07T05:50

指數可以開14倍槓桿，利息只有房貸一半，然後隔天準備去
睡公園

By Queena
at 2022-04-08T08:02

利息更正為利率。奇怪勒，別人想買房，干你啥事？

By Jacob
at 2022-04-09T10:14

台灣總人口都已經開始大減
台灣房地慘完全沒未來

By Emily
at 2022-04-10T12:26

投資就算了一堆套在房地慘裡面出不來

By Leila
at 2022-04-11T14:38

那如果賣房給另一半，就能從銀行那裡得到低利房貸

By Enid
at 2022-04-11T03:25

再把貸出來的錢拿去買股票不就結合兩者優點了

By Charlotte
at 2022-04-12T05:37

要說服別人是很難的。很多前提假設都沒有共識。或者你希望有

By Poppy
at 2022-04-11T03:25

的是聽到別人的贊同，以加強你對策略的信心?

By Mary
at 2022-04-12T05:37

我自己是採取Lifecycle investing，但我並不覺得人人都適合

By Queena
at 2022-04-11T03:25

少年股神不買房來房板亂幹嘛

By Poppy
at 2022-04-12T05:37

我自己是透過讀論文來加強信心，但這方式大概也不是人人適用

By Frederic
at 2022-04-11T03:25

比起投資全市場，要對抗對因子投資或開槓桿的自我懷疑，不得

By Charlie
at 2022-04-12T05:37

不說沒有那麼輕鬆。

By Anonymous
at 2022-04-11T03:25

但如果是 total stock market vs 房地產，對我來說，沒什麼

By Kelly
at 2022-04-12T05:37

好懷疑的，TSM顯然優於房地產。

By Quanna
at 2022-04-11T03:25

另一個問題是，即使你有足夠的信心，持續選擇你認為比較優良

By Bennie
at 2022-04-12T05:37

Daze大真的是我的信心來源在房板被質疑到快不行
Xdd

By James
at 2022-04-11T03:25

的投資策略，也沒有保證realized return一定會勝過其他策略
，如果真的遇到如此，你會不會非常後悔?

By Sandy
at 2022-04-12T05:37

我是覺得凡事講求EBM 而各種論文的結果就是指數投
資優於房市沒錯。但房板論述也確實有道理

By Ula
at 2022-04-11T03:25

如果鄰居中了樂透，你會不會後悔那天沒去買彩券?

By Kelly
at 2022-04-12T05:37

有沒有後悔過5年前沒買BTC?

By Sandy
at 2022-04-11T03:25

是不會後悔啦。講白點我就是好辯而已，看到房板一
面倒推房產就會忍不住。畢竟投資股票的觀念近年來
慢慢有趨向被動投資，但投資房產部分，還是非常主
動投資

By Elma
at 2022-04-12T05:37

如果你不會對3年前沒重壓TSLA後悔，那10年後不管房市贏不贏
股市，我覺得也沒啥好後悔的。

By Carol
at 2022-04-11T03:25

房市一定輸股市我覺得沒啥好質疑的，問題應該在房
貸可以開比較高的槓桿？這部分的優勢我難以否認

By Lydia
at 2022-04-12T05:37

如果你相信房市beta 0.5，房市的5倍槓桿，股市要2.5倍。beta

By Iris
at 2022-04-11T03:25

0.3，股市要1.5倍。

By Hazel
at 2022-04-12T05:37

另一方面，如果你認同margin call不是Lifecycle investing的
末日，股市能用的槓桿顯然是高於房市的。

By Damian
at 2022-04-11T03:25

另一觀點，股市要維持3倍槓桿容易，還是房市要5倍槓桿容易?

By Harry
at 2022-04-12T05:37

想請問實務上要怎麼避免margin call 斷頭呢？

By Jake
at 2022-04-11T03:25

股市甚至有UPRO這種現成產品。隔壁房子漲了3成，銀行增貸可
未必都會過

By Susan
at 2022-04-12T05:37

Lifecycle investing書中提到，在wipeout之後，繼續維持2倍
槓桿投資，長期仍會勝出。

By Andrew
at 2022-04-11T03:25

推而廣之，能在wipeout後繼續槓桿投入，10倍槓桿或許也是選

By Ursula
at 2022-04-12T05:37

項? 但我自己是只用到2倍啦...

By Edward Lewis
at 2022-04-11T03:25

Margin call只是被動降槓桿，想要不被被動降槓桿，只有主動

By Linda
at 2022-04-12T05:37

降槓桿。降槓桿會造成decay，這件事不管主動或被動降槓桿，

By Connor
at 2022-04-11T03:25

兩倍很猛欸，我只敢用信貸開槓桿XD

By Joseph
at 2022-04-12T05:37

都會發生。

By Sierra Rose
at 2022-04-11T03:25

選你睡得著的方式嘍。信貸最大的限制是22倍月收入。另一點是
利率較高。

By Zenobia
at 2022-04-12T05:37

房產也不是無腦買都大賺吧
地點應該也很重要。選地點應該就跟選個股標的一樣?

By William
at 2022-04-11T03:25

我是沒研究只是選方便就歐印全球了

By Susan
at 2022-04-12T05:37

自住房可以，投資房的話因個人眼光而使得成敗差異大

By Daniel
at 2022-04-11T03:25

年輕人時間多投資房子ok 年紀大了投資房子就比較花時間
資產大要管很多間也遠比管理股票麻煩

By Audriana
at 2022-04-12T05:37

然後為什麼要說服別人? 世界上是狼比較多還是羊比較多?

By Sierra Rose
at 2022-04-11T03:25

站在正確的少數才是保持利潤的方法要是世界上被動投資

By Tom
at 2022-04-12T05:37

的人數遠大於主動投資的人數的話你看主動投資績效會不
會屌打被動的?

By Joe
at 2022-04-11T03:25

不建議股票槓桿開10倍凱利公式已告訴你下注太大的缺點

By Irma
at 2022-04-12T05:37

Lifecycle investing雖然沒解釋為什麼建議不要超過兩倍

By Audriana
at 2022-04-11T03:25

不過可想而知他們一定跑過不少回測得到的結果只是講不
清楚原因而已

By Oscar
at 2022-04-12T05:37

給你一個建議，你要戰房蟲先跟他們用一樣的邏輯思考
不然一下子就被他們拉過去了XD

By Tracy
at 2022-04-11T03:25

買房投資的前提是自己本身已經有第一間房自住
第二間房才是投資商品

By Yuri
at 2022-04-12T05:37

選舉不會改變，相信會變的就太年輕了…銀行敢貸到80-90
%，就是因為這東西政府不會讓他跌太多。另外三倍槓的精
神壓力，沒做過的只是增加自己爆炸亂做的機率，很可能
一次就畢業

By Tracy
at 2022-04-11T03:25

同意lifecycle investing，但我搞不太懂，用生命週期投資法
卻還配置bnd 的原因，哈哈哈哈

By Quanna
at 2022-04-12T05:37

看到「執業」，你是醫生已經先贏超過八成的人了，不
管買房還是買股，社會上已經有八成的人追不上你了

By Todd Johnson
at 2022-04-11T03:25

但贊同原po先投資再買房！我也是這樣，讓我付房貸付得算輕鬆
寫意xd
我覺得不用讓所有人都贊同啦

By Eden
at 2022-04-12T05:37

像我沒買債券，tilt 30%，身邊的人也覺得我很怪啊

By Hardy
at 2022-04-11T03:25

只比標的的話，REITs ETF就已經勝過房產了。

By Puput
at 2022-04-12T05:37

lifecycle的前期和效率前緣, 是不是衝突??

By Caitlin
at 2022-04-11T03:25

前者要加大曝險增加報酬, 後者要降低曝險維持報酬

By Michael
at 2022-04-12T05:37

你兩個都做不就好了

By Megan
at 2022-04-11T03:25

自住先買一間肯定沒問題
房貸本身就開4-5倍槓桿又節省你居住成本

By Dorothy
at 2022-04-12T05:37

繳過的房貸還可以再借出來買ETF

By Connor
at 2022-04-11T03:25

其實就是配置比例問題而已

By Ingrid
at 2022-04-12T05:37

但是完全只投資房就沒那麼簡單了

By Margaret
at 2022-04-11T03:25

我剛看原文你蠻妙的跑去房版罵人房蟲...

By Elvira
at 2022-04-12T05:37

效率前緣告訴我們的是，分散能夠以更低的波動取得相同或
更高的報酬，所以應該避免讓自己的配置處於下緣，但如果
想要更高的報酬，還是只能承擔更多的風險往上緣走。

By Rachel
at 2022-04-11T03:25

同樣的錢買在歐美的別墅可以還有前花園

By Jack
at 2022-04-12T05:37

網路上爭輸贏沒有什麼意義，況且有人做偏誤的投資才
會有alpha的出現。

By James
at 2022-04-11T03:25

沒必要說服他們，我們互相都高估對方的風險，比如對房版
那群人來說租房子幾乎等於沒風險而且穩賺，但實務上只要
人的問題變數是非常大的（誰曉得王力宏是渣男呢？），房
客好壞會直接影響房地產報酬,但對房版來說收租就等於無
風險這就看人抉擇了

By Victoria
at 2022-04-12T05:37

其實我覺得如果加上自住節省的房租，買房不輸指數型投資
也。

By John
at 2022-04-11T03:25

買房的問題就是沒有分散非系統性風險，指數投資則可以
分散。所以很多人連自己承受了什麼風險都不知道。

By Jack
at 2022-04-12T05:37

風險這種東西本來就很難懂。

By Olivia
at 2022-04-11T03:25

2015年底在北市買1150萬的房，現在漲到1450以上，但這筆

By Una
at 2022-04-12T05:37

如果ALLIN全球指數，這幾年報酬不只這樣吧，只是槓桿太高

By Carol
at 2022-04-11T03:25

買房的槓桿因為不去理會房價波動所以沒感覺，理論上指數

By Una
at 2022-04-12T05:37

投資也可以這樣開槓桿不去看XDD，當然有房子住也是很棒的

By Mason
at 2022-04-11T03:25

那邊都房奴跟他們是能討論出什麼XD

By Olivia
at 2022-04-12T05:37

學弟我能理解你的想法，曾經我也是綠角信徒，但是後來我
發現其實那只是安全，實務上金融遊戲的參與者能賺到的報
酬比ETF要高非常非常多，端看你能不能打入那個圈子而已，
言盡於此，剩下看你領悟了

By Vanessa
at 2022-04-11T03:25

同意金融遊戲可能賺非常多，我身邊就有，但我相信不是我XD

By Hamiltion
at 2022-04-12T05:37

(身在金融業但對交易越來越沒興趣)

By Rachel
at 2022-04-11T03:25

你也蠻無聊的...

By Barb Cronin
at 2022-04-12T05:37

我從來沒罵人房蟲….而且從頭到尾都良性討論，房板
的前輩也沒什麼火氣上來，都很peace好嗎

By Elma
at 2022-04-11T03:25

台灣的房價未來能以每年6-10%成長嗎我是不相信

By Isabella
at 2022-04-12T05:37

而且風險差太多你要把錢放在全球頂尖公司還是鬼島上
的一間鳥籠

By Callum
at 2022-04-11T03:25

綠角損失的機會成本，遠比下跌時來得多
不過安心最重要（怎麼感覺很眼熟

By Kumar
at 2022-04-12T05:37

按ceca說法，房地產是散戶市場，股票是嗎？

By Doris
at 2022-04-11T03:25

其實就資產配置，歐印在某一個資產都伴隨著風險

By Yedda
at 2022-04-12T05:37

一定要先衝一間自住房。

By Franklin
at 2022-04-11T03:25

「安心最重要」會被酸是因為做法的報酬/風險很差

By Barb Cronin
at 2022-04-12T05:37

真的有合理降風險的就沒什麼好酸，看每個人的風險需求

By Kristin
at 2022-04-11T03:25

看你房版推文，希望...你以後不要變成一個只知道引經據
典，只想駁倒病患看法的醫師，醫師更應該要有開放的心態
！

By Rae
at 2022-04-12T05:37

買房的人共識就是買房，投資的人自己就一堆不同派別吵成
一團了。

By Suhail Hany
at 2022-04-11T03:25

看病和金融操作又不一樣，為自己和為別人負責的差別。

By Faithe
at 2022-04-12T05:37

我還是回到一句話，金融操作爆賺的人往往都不知道自己
承擔了什麼風險。霍華馬克斯也很重視風險控制。

By Hedy
at 2022-04-11T03:25

綠角沒啥損失啊，確實的拿到股債預期報酬。

By Odelette
at 2022-04-12T05:37

我其實不太懂，股市和房地產為什麼不能都投？我就是股市
(Total stock market + 25% SCV tilt with ~1.1x lever
age) 和私募房地產基金 (~ 4000 units across 6 market
s with ~3x leverage) 各50%，每天都能睡的安穩，因為美
國稅務居民的關係，房地產給我非常大的稅務優勢，又能開
更大的槓桿
另外我也同意金融遊戲可以轉更多，前提是要打進圈子…

By Jack
at 2022-04-11T03:25

漫步華爾街本來就有說股房都要投，只是選實體或REITs
都可以。

By Margaret
at 2022-04-12T05:37

投資金律也有配REITs的範例

By Sarah
at 2022-04-11T03:25

對於市場沒有資訊優勢的散戶來說，選擇拿市場報酬是很
合理的事情

By Madame
at 2022-04-12T05:37

對了，我其實滿推崇美國這邊所謂net worth (身價)不算自
住房的算法，自住房對我來說是不會產生收益的資產，也是
生活必需品，所以我安心開5X房貸槓桿，除了自住房以外的
投資才是股房各半搭配1.2~3倍不等的槓桿

By Ina
at 2022-04-11T03:25

投資就是比標的, 而能否開槓桿+扛著住, 跟職業較有關~

By Elma
at 2022-04-12T05:37

當你中年失業, 槓桿開愈大死愈快, 有好的職業選擇較多

By Sierra Rose
at 2022-04-11T03:25

都買不就好了，有這麼煩惱嗎？以分散投資的觀點，房地產的
配置是不可缺少的，另外除了報酬率，房地產還有「效用」，
效用的多寡也無法計算，至於哪邊報酬率較高，以塔雷伯的觀
點：「什麼是對的不知道，什麼是錯的倒是非常清楚。」我只
知道持有現金是錯的，至於投資哪個報酬率比較高，這真的很
難說，一般在計算房地產的長期報酬率的研究上，很多都有統
計學上的謬誤，如果沒有深入了解計算基礎，很容易就被誤導

By Victoria
at 2022-04-12T05:37

之前在CFP板也有類似的討論，跟房板的結論不同，原po可以
參考看看，關鍵字：買股債
重點不是那一派理論較好，而是你能做到那一種？
如果2種都可以，才有比較和選擇，如果沒得選，也不必去爭
論，參與討論+學習就好
關於房屋風險，跟人生經驗有關，每個人經驗/風險應對能力
不同，結論也會不同
我覺得要投資房屋出租，選擇好的標的，裝潢的人脈，挑選
租客的眼光，處理租客的能力
好的標的》不多說
裝潢的人脈》岳母老屋重新裝潢，莫名漏水，找抓漏發現是新
廁所水管破裂，找第二組人，把新馬桶敲掉換水管，再買一
個新馬桶，因為第一組不理你
挑選租客》不多說
處理租客》老爸出租房屋，房客廚房起火，整間黑罵罵，但無
力求償，現在當倉庫出租；房客晚上唱歌太吵，被鄰居投訴，
花錢請他搬家
只能說投資房屋出租，是一種需要經驗/能力，要花時間處理
的一個專業，只是相對於一般工作，不是花一分時間拿一份
錢
至於買房自住，我覺得住3～5年以上可以考慮，你就是你最好
的租客，也是最好的房東；除非你的公司很偏僻，有工作的地
方就有人接盤

By Genevieve
at 2022-04-11T03:25

我自己是學生宿舍，員工宿舍，後來租屋，都覺得沒問題，
直到遇到熱水器壞掉，房東想選擇無強排的熱水器，因為便宜
2000，我才真正下決心買房自住
如果叫我買房出租，我也是怕怕的，但我也不會到房板哭訴這
些，說出租有風險XD，因為在高手面前，房客吸毒也只是小
事情

By Daph Bay
at 2022-04-12T05:37

打算大盤每跌10%買一次tsm leap call ，買最遠的日期
，深度價內請問可不可行?時間到了就買下來

By Cara
at 2022-04-11T03:25

也是認為買房不如買tsm，aapl

By Odelette
at 2022-04-12T05:37

樓上slchao大的例子就告訴你買房租人真的比投資股票累
多了
年輕人時間多比較合適投資房產

By Rachel
at 2022-04-11T03:25

感謝slchao大分享實際的例子，很好的參考經驗。

By Tom
at 2022-04-12T05:37

房板也很多分享，房屋怎麼佈置才會增加租金，不好的房客
怎麼挑選和處理
我想表達的是投資房屋之前要先做功課，了解常見的問題和
應對方式
出租房屋不用像股市盯盤那麼累，但出事要會處理，區域衰退
要知道退場，中間利潤還是不錯的，不然怎麼能分潤給代租代
管？
難道你有聽過股票代租代管？咦好像有耶XD

By Blanche
at 2022-04-11T03:25

美國人買美股還有資本利得稅的問題，台灣房地產也是。偏偏
台灣人玩台股或美股的沒資本利得稅，這點在累積財富上有巨
大差別

By Lauren
at 2022-04-12T05:37

是因為出租太麻煩，才有分錢給代租代管的需求。股票代管以VT

By John
at 2022-04-11T03:25

代管9000支股票，也才收你0.07%而已。

By Agnes
at 2022-04-12T05:37

甚至這年頭都有人在推direct indexing服務了

By Odelette
at 2022-04-11T03:25

年輕人為什麼時間多人家醫生現在應該是最忙的年紀

By Hardy
at 2022-04-12T05:37

他們唬爛，只敢喊不敢出數字
我晚上回你一篇我算過

By Rebecca
at 2022-04-11T03:25

買大盤ETF是盯什麼盤，長期看多有錢all in

By Caitlin
at 2022-04-12T05:37

買房如果房產有增值可以重新鑑價後增貸，增貸部分開寬
限，三年期限比融資或者是leap call操作有彈性（不會
斷頭或是時間價值減損，利息又低

By Blanche
at 2022-04-11T03:25

信貸也可以用類似的玩法，目前有關注的是Linebank 的
信貸，開辦才500元，而且第二個月就可以全部還款，可
以每年或是每半年借新還舊，等於只付利息錢

By Rebecca
at 2022-04-12T05:37

台灣的資本利得稅負很低，操作彈性比美國高很多

By Anonymous
at 2022-04-11T03:25

只要貸出來真的有拿去投資，剩下的就是現金流的問題，
靠時間讓複利去發酵

By Valerie
at 2022-04-12T05:37

就算是執業醫師要多忙也是能自己控制的等老了就該休
養身性享受人生了哪還有那麼多時間和必要去汲汲營營的
追求金錢？

By Puput
at 2022-04-11T03:25

原po應該剛畢業一年或兩年而已，時間都是別人掌控的。

By Lucy
at 2022-04-12T05:37

不要太晚起步然後又搖擺不定就好

By Ethan
at 2022-04-11T03:25

房貸跟房屋分開看的話房屋個別發展差異大
但房貸真的就是life cycle investment的完美範例
難怪很多人到老時發現一輩子賺錢的投資只有房子

By Frederica
at 2022-04-12T05:37

房貸很棒但是難處變成一間房怎麼選對vs全市場不用選

By Dorothy
at 2022-04-11T03:25

比蓋爾茲這幾年也是大壓單一國家土地…

By Eden
at 2022-04-12T05:37

一樣開槓桿，有比過台灣房價跟股市的波動率嗎?房市MDD
說不定還比較小!

By Christine
at 2022-04-11T03:25

房版學習但別照單全收。你想在那邊討論指數化投資法vs房，
但也得有夠多的人了解指數化投資法阿。那邊連相對了解的I
大都會說股債配置無用了討論當然容易雞同鴨講。不過那邊也
說開槓桿要用房貸，何不買自住房後用理財房貸投VT呢？

By Callum
at 2022-04-12T05:37

阿就不能把頭期款貸出來買VT阿

By Queena
at 2022-04-11T03:25

房地產的優勢是經過時間考驗這也是你對你的選擇疑惑的點

By Carolina Franco
at 2022-04-12T05:37

倒數第三行我其實也持同樣看法
台灣房地產禁不起政策的衝擊

By Una
at 2022-04-11T03:25

反過來說房地產被政策保護得很好

By Emily
at 2022-04-12T05:37

政府政策鼓勵你投資股票，這不就是一種陽謀

By Zora
at 2022-04-11T03:25

房版的人真他媽有病，居然連ceca大都說貸款不用還完，
我就知道房地產扭曲到不行

By Noah
at 2022-04-12T05:37

每個就連最強的ceca大都這樣了，你還真偽認為房版有正常
人嗎？

By Poppy
at 2022-04-11T03:25

人口逐漸減少下你確定你買的房子賣得掉嗎？房版那群人
還跑去理財版叫說買房，我他媽快吐了，。除非是有天份
或是有高手帶，或是很有錢我才建議搞房地產投資

By Donna
at 2022-04-12T05:37

台北房價一直漲沒錯，但光今年三月份人口流失了人
人

By Olivia
at 2022-04-11T03:25

13000人

By Madame
at 2022-04-12T05:37

差不多一年以5%掉，學校從20個班縮到6個班

By James
at 2022-04-11T03:25

你他媽會想在這種人口流失這麼嚴重的地方置產嗎？但房
價還是一直居高不下

By Regina
at 2022-04-12T05:37

現在就是一間房子的成交以決定一百建間房子的價格

By Ula
at 2022-04-11T03:25

所以仲介一直框年輕有錢韭菜拉高價格

By David
at 2022-04-12T05:37

房地產交易價格已經完全脫離剛需了，高房價讓台北年輕人
沒未來了。他媽的那超有錢的投資客死都不出租房子，仲
介完全不管社會問題狂拉價格

By Doris
at 2022-04-11T03:25

有錢的人只想賺錢，沒錢的人也只想賺錢

By Ophelia
at 2022-04-12T05:37

台灣房地產禁不起政策衝擊，但台灣房地產也是會受到實
體經濟衝擊啊

By Lydia
at 2022-04-11T03:25

不動產流動性差，要跑沒那麼容易跑，現在不多吹一點，誰會
進來接刀，話說美金今天上29了，會不會跟美國同步升息很明
顯了吧。

By Elizabeth
at 2022-04-12T05:37

說這麼多你買了沒??
你不進場那只能越買越小間喔

life cycle investment vs 買房投資 - 投資

All Comments

Related Posts

請問富蘭克林坦伯頓邊境市場基金

請問富蘭克林坦伯頓邊境市場基金

25歲大學生理財及投資新手請益

貢獻度多少富邦複委託手續費才好談？

富達印尼基金暫時停止申購