2542 興富發 - 股票

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By Olga
at 2021-03-22T10:45

Table of Contents

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1. 標的:2542 興富發

2. 分類:多

3. 分析/正文:

1)營建股分為營建跟營造,營建主要業務是買土地蓋方子後銷售,賺取蓋好房子所增加
的價值,營造就是施工廠商,賺取施工期間的工程費用。

2)興富發以營建為主,2019年度的營收中,營建佔97.98%、營造佔1.54%、出租業務佔0.
48%。

3)營建股屬於標準景氣循環股,可觀察存貨變化量作為營收爆發前的長期觀察指標,存
貨中主要觀察待售房地、營建用地及在建房地。

*待售房地:目前正在銷售中的案子,興富發有大量的案子是屬於預售屋,所以此項代表
的是新成屋的案子尚未銷售完的部分,加上預售案建造完成後剩餘的部分新成屋,預售屋
的案子通常會保留15~20%等建完後再賣,因為成屋價格比較好,對整個案子的總銷售額有
幫助。(另一方面也可以降低跟營行貸款的利息支出)

*營建用地:未來可用來蓋房子的土地,如果每季財報中此項目都維持穩定或增加,代表
公司有持續在購地,也就能期待未來持續有新建案推出,維持營收。

*在建房地:正在建造中的案子,由此項可知公司對未來一到兩年的市場預估情況,數據
高則代表公司樂觀看待後市。

觀察2016年~2020年資產變化情形,可以主要增加的部分為流動資產,其中存貨大幅度的
增加。
https://i.imgur.com/iE7PcpO.jpg
https://i.imgur.com/dhcReeh.jpg

https://i.imgur.com/SbACNoN.jpg
細查存貨的重點項目,待售土地維持在低檔,代表公司庫存成屋持續消化,而營建用地一
直成長,代表公司持續有購置新土地,未來有足夠的土地支持新建案持續推出,在建房地
近三年明顯成長,以建屋通常需耗時2~3年來推估,在2021~2023年有929億的房屋可完工
,加上待售房地,至少有1069億的營收。

4)另一個重點是觀察合約負債-銷售房地(2018年後才訂有此項),已經售出的預售屋都會
先被列為此項,等待完工交屋後在一次性認列為營收,而原本預估2020年完工的建案因為
缺工因素,2020年的案子遞延至2021年完工,等於在2021年將有大量營收認列。
https://i.imgur.com/2lBbbN8.jpg
數據持續上升,代表預售屋的銷售情形非常好只待建案完成就能認列營收,同步帶動當期
EPS成長。(一個案子有可能會分好幾個區完工,完工的部分才會認列營收,所以不能用這
個金額跟總銷金額做比較)
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183008/post/202008050049/%E9
%81%94%E4%BA%BA%E6%9C%83%E8%A8%88%E5%B8%AB%E6%95%99%E6%88%B0%20%20%E5%B7%A7%E8
%B3%BA%E7%87%9F%E5%BB%BA%E8%82%A1%E3%80%8C%E7%94%9C%E8%9C%9C%E6%B3%A2%E3%80%8D

5)原本預估2020年第4季還有3筆大案入帳,但在缺工、缺料狀況下,已確定將延至2021
年初入帳。據了解,遞延入帳部份包括高雄左營總銷近20億元的「悅誠」、新竹市總銷52
億元的「竹科悅揚」、以及台南仁德總銷高達73億元的「上東城」(此案土地取得成本很
低,毛利率會很漂亮),總計總銷達133億元的業績遞延,導致2020年興富發的營收僅能力
拼與去年持平。法人看好興富發2021年業績,估計新完工個案將上看8-9筆,除前述3筆以
外,板橋「興富發大悅」、板橋「富江翠」、桃園「新森活」、台中「博克萊」、高雄「
博愛香榭」、「美術大悅」等案,也將陸續完工,潛在已售案量高達270億元,若加計餘
屋銷售持續去化,預估2021年營收有望超越2018年寫下的440億元成績,而2021年首季又
有售樓業外挹注,全年EPS將從5元起跳。https://www.highwealth.com.tw/news_page.ph
p?SN=457

6)2020年底興富發和集團的潤隆(1808)、齊裕營造等,以總價近37億元,成功處分位
於台北市大直的總部大樓「台北CBD時代廣場」,共交易三個樓層,買方為台灣人壽。法
人估計,興富發依出售金額計,將可挹注業外收益17億餘元,每股稅後純益貢獻度上看1.
38元(自己換算約1.31元)。興富發表示,該處分案預計今年第一季認列,可望衝高單季業
績。
https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%87%9F%E5%BB%BA%E8%82%A1-%E6%A5%AD%E5%A4%96
%E9%80%B2%E8%A3%9C-%E5%AE%8C%E5%B7%A5%E4%BA%A4%E5%B1%8B%E9%AB%98%E5%B3%B0-%E8%
88%88%E5%AF%8C%E7%99%BC%E5%85%A8%E5%B9%B4%E7%8D%B2%E5%88%A9%E6%8B%9A%E5%A4%A7%
E8%BA%8D%E9%80%B2-000522616.html

7)公司董事會決議配發2元現金,配發率約95%,依公司昨日收盤價44.25元計算,若後續
順利填息,現金殖利率為4.5%;興富發表示,公司今明兩年業績將會明顯跳升,主因進入
建案完工交屋高峰期,2021年、2022年完工量各達338.07億元、347.1億元,2023年更大
幅增加至650.69億元,集團營運並在2024年達到高峰920.3億元,總計今年起的未來四年
完工金額估達2,256.16億元,公司營運可期。
https://udn.com/news/story/7252/5330384

8)過去餘屋(待售房地)約還剩140億可貢獻。
https://i.imgur.com/3F9Q06q.jpg

9)潛在風險1:根據內政部頒布的預售屋買賣定型化契約的明文規定,預售屋的建築工程
應在民國_年_月_日之前開工、並在民國_年_月_日之前完成主建物、附屬建物及使
用執照所訂之必要設施,並取得使用執照。而賣方(即建商)應於領得使用執照6個月內
,通知買方進行交屋。建商沒有做到這些契約書上的要求,每逾1日建商就應該按民眾已
繳房地價款依萬分之五,以單利計算遲延利息給予買方。如果再3個月之後,建商還是因
為工期延誤或其他因素而無法辦理交屋,則可視為建商違約,購屋民眾可以依法要求解約
、拿回之前繳付的全部購屋款項之外,另外再向建商索討房地總價款的15%,當做賠償的
違約金。(2020年下半年已經有部分案子延遲,尤其完售率較高的情況下,要注意後續是
否有賠償的費用產生,完工定義通常是取得使用執照)
https://news.housetube.tw/12412

10)潛在風險2:公司有一批可轉債將於111年6月8日到期,轉換價目前37.5元,隨著後續
股利發放,轉換價越來越低所以一定會轉換,將稀釋股權17.2%,股本達155億。

11)由於桃園新森活(總銷37億,成本8.9億)及高雄博愛香榭(總銷30億,成本3.37億)建
案購地成本較低,因此預估2021年的毛利率應高於30%,稅後淨利率有機會超過20%,若預
估2021年營收400億(2020遞延的133億+2021年),稅後淨利約80億,用股權稀釋後的股本
計算,EPS為5.16元,加上賣商辦的業外收入1.31元,有機會達到6.47元以上,若保守抓8
成,則為5.44元。

12)參考近五年現金股利發放率,扣掉2017超額發放,平均約93%,以EPS5.44元計算2022
年股利可能發放5元,目前股價44元來看殖利率為11.4%,且隨著未來每年的獲利成長,
股利有機會越發越多。

13)2015~2020年興富發殖利率,最高為13.2%,最低4.49%,落差非常大,因此估價方 是
參考市場要求的殖利率約6~8%,估算價格區間在60~90元,一年內目標價保守一點先訂50-
54元,股利的獲利以外,預期有20%以上的價差空間,後續追蹤財報進行調整。


4. 進退場機制:長期投資,只有基本面出問題才賣,目前成本44元,40以下還會再加碼
,要做波段的話50元以上隨意賣

第一次研究營建股,內文借用很多網路上高手的觀點,如果有錯誤的地方請直接建議沒關
係,但請理性討論,謝謝

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Tags: 股票

All Comments

Regina avatar
By Regina
at 2021-03-22T19:55
一堆人已經排隊再等40以下了 今年獲利會很好
Hedda avatar
By Hedda
at 2021-03-24T21:49
配兩元要幹嘛
Audriana avatar
By Audriana
at 2021-03-27T03:00
營建要營收好看,就把去年或前年的營收灌在今年,
今年營收就提早認列就好,營建業的財報是最不可靠
Gilbert avatar
By Gilbert
at 2021-03-28T06:29
對帳單勒
Zanna avatar
By Zanna
at 2021-03-29T19:44
營建業看財報你會飛天
Skylar Davis avatar
By Skylar Davis
at 2021-04-02T09:35
40以下才買,慢慢看
Ina avatar
By Ina
at 2021-04-02T14:27
你先了解一下他收入損益怎麼認列的
Yuri avatar
By Yuri
at 2021-04-03T09:12
低調好股,以上車等北上,臭散戶不要來,乖乖買房
幫忙抬轎
Linda avatar
By Linda
at 2021-04-07T11:25
真正影響公司現況的是預售屋賣的好不好,土地營造
成本多少,全部都在三年後甚至更後面的財報上
Sarah avatar
By Sarah
at 2021-04-12T03:54
改天噴出再回來看推文酸這檔的臭散戶們
Jessica avatar
By Jessica
at 2021-04-15T16:53
啪啪啪的打臉,看臭散戶們打臉94爽
Adele avatar
By Adele
at 2021-04-17T10:30
發超爛40在
Tristan Cohan avatar
By Tristan Cohan
at 2021-04-20T15:04
投資客大本營,房地合一稅2.0.........穩死
Jacky avatar
By Jacky
at 2021-04-20T22:11
========早在一月初就說了 傳產通通買起來=========
========早在一月初就說了 傳產通通買起來=========
Ingrid avatar
By Ingrid
at 2021-04-22T01:27
酸這檔小心以後被人挖出來鞭屍唷,臭散戶們
Eden avatar
By Eden
at 2021-04-23T11:43
Una avatar
By Una
at 2021-04-24T14:15
股利2元也敢多
Jacob avatar
By Jacob
at 2021-04-28T23:35
自救
Liam avatar
By Liam
at 2021-05-01T11:02
樓上,台積殖利率2%也敢多?
Carolina Franco avatar
By Carolina Franco
at 2021-05-01T18:00
上禮拜一根今天有一根有內褲線?
Edward Lewis avatar
By Edward Lewis
at 2021-05-01T21:19
這間是我拒絕往來戶
Bethany avatar
By Bethany
at 2021-05-06T17:33
這間只會找藝人跟工讀生 房子本身很爛
Hedwig avatar
By Hedwig
at 2021-05-07T11:04
35還是很貴,30再看看
Daniel avatar
By Daniel
at 2021-05-09T02:23
40叫我
Jack avatar
By Jack
at 2021-05-09T08:55
房地合一稅2.0跟一手建商關係不大喔
Zora avatar
By Zora
at 2021-05-10T17:58
股票是看未來,預售賣好不好怎會沒差,前面就說了預
售賣好不好財報完全看不出來
Oliver avatar
By Oliver
at 2021-05-12T20:09
崩盤再接,等3開頭再買
James avatar
By James
at 2021-05-17T13:19
房子本身沒有蓋很差啦,但他主打交屋前只需付5%
Olga avatar
By Olga
at 2021-05-21T16:30
他有他的優點就是廣告、大廳跟超低頭期款
Andrew avatar
By Andrew
at 2021-05-25T00:04
當股東可以 當買屋的建議還是不要
Harry avatar
By Harry
at 2021-05-28T21:44
來這找抬轎,給你出貨嗎…...
Ethan avatar
By Ethan
at 2021-06-01T06:27
還好上週跑得快,躲過2根
Vanessa avatar
By Vanessa
at 2021-06-06T06:00
營建業跟產線最大不同,就是金流可以四處藏
Jessica avatar
By Jessica
at 2021-06-07T23:52
今年a案的營收要想藏起來,只要拿去沖銷bcd案的成
本就好,日後bcd案的成本可以去灌下一個efg案的成
本,或是選擇認列拉股價(其實未發生成本有可能遠大
Megan avatar
By Megan
at 2021-06-11T12:04
於營收)
Dorothy avatar
By Dorothy
at 2021-06-16T02:52
這是營建業結帳期長達數年造成的文化
Delia avatar
By Delia
at 2021-06-20T01:28
如果財報可以信,做工程就沒人賠錢
Andrew avatar
By Andrew
at 2021-06-21T04:39
40叫我
Thomas avatar
By Thomas
at 2021-06-25T00:52
資料找的很多,給你推一個~
Franklin avatar
By Franklin
at 2021-06-25T11:06
資料很齊 推一個 今年不少營建股價開始動了 手上至
少3檔
Eartha avatar
By Eartha
at 2021-06-27T18:07
好險版上看空 原PO拜託低調
Irma avatar
By Irma
at 2021-07-01T21:01
塊陶啊
Andrew avatar
By Andrew
at 2021-07-06T19:37
我也很喜歡興富發,但2020年財報真的烙賽,營益率9%
另外有一個賠錢的悅誠(想當初我還看好它)
Hazel avatar
By Hazel
at 2021-07-07T20:20
每季吃掉一些EPS,很傷
Lydia avatar
By Lydia
at 2021-07-09T04:56
推分析 至少比感覺派嗆太多
Anonymous avatar
By Anonymous
at 2021-07-13T04:07
推一個,存了一陣子,獲利好像越來越不穩定,之後
Oscar avatar
By Oscar
at 2021-07-15T05:13
那個可轉債換成股本很嚇人啊
Ingrid avatar
By Ingrid
at 2021-07-20T03:46
成本跟你差不多 再信你100股q.q
Victoria avatar
By Victoria
at 2021-07-23T00:08
成本42 目前25張,投資本來就是看長遠,發哥繼續多
Catherine avatar
By Catherine
at 2021-07-23T12:24
大師你聽過縮網址嗎?
Catherine avatar
By Catherine
at 2021-07-27T11:37
幫你推認真 我也看好
Daph Bay avatar
By Daph Bay
at 2021-07-29T11:55
這分析太詳盡了吧 給推 補血 散戶不要來啊

2923鼎固

Suhail Hany avatar
By Suhail Hany
at 2021-03-22T10:31
1. 標的:2923鼎固 2. 分類:請益 3. 分析/正文: 上週新聞說他們要開始在台灣發展 查了一下股價感覺還蠻穩定的 這幾天有下跌一點 感覺是進場的好時機點? 大家覺得這支如何呢? 4. 進退場機制:(非長期投資者,必須有停損機制。請益免填) - ...

陳泰銘增持自家股票1,720張 看好國巨後市

Megan avatar
By Megan
at 2021-03-22T10:18
原文標題:陳泰銘增持自家股票1,720張 市場解讀看好國巨後市 (請勿刪減原文標題) 原文連結:https://money.udn.com/money/story/5612/5333947 ...

航運法說接力登場 法人搶報名

Caroline avatar
By Caroline
at 2021-03-22T09:46
原文標題:航運法說接力登場 法人搶報名 原文連結:https://money.udn.com/money/story/5612/5333939 發布時間:2021-03-22 00:57 原文內容: 航運股法說行情啟動,萬海(2615)3月23日將率先舉行法說,接著3月29日陽明跟著召開 ,散裝船的慧 ...

The Week Ahead - Inflation data, China

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By Madame
at 2021-03-22T09:43
※ 引述《nangle (帥胖汪汪)》之銘言: 東亞要看中國人民銀行的態度吧 畢竟是亞洲第一的經濟霸主 排名世界第二 所以中國的貨幣政策 也很重要 未來中國人民銀行的影響力 超越Fed 是無庸置疑的 因為它們各種工具還很多 不像美國 只剩印鈔票 - ...

8044 網家 短多

Skylar Davis avatar
By Skylar Davis
at 2021-03-22T09:29
1. 標的: 8044 網家 短多 2. 分類:多 3. 分析/正文: 蝦皮蛋塔之亂概念股 前陣子蝦皮出包 預期會有轉單效應 本身股價也處於低檔 紅k向上突破下降區間 最近拉抬意味濃厚 可以短期進來搶反彈 4. 進退場機制: 停利: 搶短多 100停利 停損:跌回下降區間 87以下 ...