1. 標的：隆大 5519
2. 分類：心得
3. 分析/正文：
(1)前言
由於本人主觀喜好殖利率之標的，使用goodinfo下篩選條件，
隆大5519出現過幾次，在某次稍微看過後，想詳細看一下做個筆記
本文撰寫方式，以閱讀的順向邏輯書寫，主要原因是分享推廣基本面的閱讀，
因為只是分享標的閱讀，標的好或不好，
請各投資人判斷，本人無造成誘使他人投資標的之意思。
方便閱讀，請使用ptt star
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(2)分析脈絡
A.歷年股利政策
經資料顯示
https://imgur.com/IOZCbGf
該公司連續23年配發股利，累計45.84元，
最近五年配發率 33%-42%，
(概略始於104年)可能有擴張規模之資金需求，此點後續財報再尋找軌跡，【索引1】
對於一家公司來說，能夠穩定獲利配息，對營利事業來說，
是健康表現之一
如果財報連年賺錢，卻連發股利的資金都沒有，這報表賺的，是真的嗎？
是故這股利配發足以當作一個良好的優點。
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B.損益表
(A)營收
財報主要使用105、107年度報表，後續頁數索引也使用該二本財報
營收
102：4,552,161
103：4,067,260
104：2,216,810
105：1,834,590
106：1,973,718
107：2,577,520
近四年營熟徘徊在一個相近的區間，增加102、103年營收看個趨勢，
發現102、103年顯與近四年不同，
為求稍加了解，107年P.52、105年P.44，查閱收入附註，
https://imgur.com/g2QBoKg
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營造收入，屬隨時間逐步滿足認列，工程依建造完工比例認列收入，
104年屬近四年之高峰，往後三年約莫維持一定水平
要預估未來是否還有營造案，附註揭露有重要建案的工程程度明細
看起來營造有在開新的案子，就沒太大問題
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出售土地收入，有歷年增加之現象，
經由閱讀存貨段的附註，待售建案區分為待售房屋與待售土地，
而所有待售建案裡面的代售土地加總，可以對的到存貨項目，
亦即，這邊的待售土地都是建案裡面的土地，並非買土地單賣土地
故，不至於需要擔心公司是否靠買土地賣土地維生
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出售房屋收入，
104年低點，105高點，106再次低點，107則近四年高點，
內政部不動產資訊平台，圖7，高雄市住宅價格指數趨勢
http://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0106.aspx
https://imgur.com/jLCOv88
將年度稍微切割，見其整年度趨勢，
只能說看起來這裡面有價差跟量差的問題，
不全然是價格因素造成，為求量價資訊，翻閱107年度股東會年報P.73
https://imgur.com/vqcFQoF
翻開這表格，沒有揭露量的資訊，真賊，不管是坪數，還是戶數，
即便高單價跟低單價量的資訊會混，有揭露還可以概略分析，
都沒揭露實在沒什麼感覺，只好跳過
毛利率透過揭露的表格計算
107年
建築工程 8.57%，原來蓋房子不是很賺呀
建屋銷售，29.92%，房屋銷售與同業差不多 (108H2財報暗示，應該沒這麼高了)
租賃收入，58.83%，租屋有"營業成本"，
(可以在財報107年P.42找到，跟投資性不動產減損有關，但原理我就不太明白了)
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至於租賃收入
104年為四年之低點，往後三年都維持一個高水平，
根據常理，租賃會屬於非短期的合約，
預計未來短期應該都還會有差不多水平的租賃收入，
端視租賃合約夠重大，看到附註揭露銷貨資訊，
投資性不動產就是租給日本的關聯企業，
我想預計一家企業的營運應該是長久租賃，預期這租賃收入不太令人擔心
何況是股權45%的關聯企業，更不會有隨意牽動租賃處的計畫才是
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簡評收入，營建穩穩每年穩穩地蓋，且無建案完售、無待售建案之窘境，算是好現象
待查看資產負債表，
出售房屋有高有低，這資訊不夠充分，
租賃開始有個高水平，是個好現象
營收近四年在 1.83B ~ 2.58B 這水位。
跳過來看 108H2 P.68
https://imgur.com/GaLcMkd
其他部門應該是租賃，乘以2差不多接近租賃收入，
故租賃收入看起來沒太大波動
營造小幅下降，最大增幅屬於房屋出售，
可能需要端詳一下存貨【索引3】
單就營收來說，108年大幅度出售建屋
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(B)成本、毛利
單就這近四年看，毛利率 11%、12%、9%、18%，先減後增，
108H2，毛利率15%，從毛利率來看，今年只要沒其他太重大意外，搭配目前營收公告，
https://imgur.com/jw5Iyx3
年度累計成長133.66%，應可樂觀預估今年度損益。
拆分營收組成，今年108年，大部分為銷售建案，營造工程收入減少，
租賃的營收不太會動，除非日幣匯率大幅增減，
可是租賃成本裡面含資產減損，這個我不太明白，先假設毛利率不動
營造低毛利又降低水準，營收組成為較高毛利之建案銷售，
如果我沒留意錯，108H2待售建案的銷售(房屋加上土地)合計毛利率，
降到約 21.20%，這是一個警訊。
(假設營造毛利跟租賃毛利，與107年股東年報揭露相同，求得的結果)
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(C)費用
費用上面以營業費用合計百分比來看， 104-106年，大約再9-12%，唯獨107年增加到18%
端視管理費用，106、107維持一個穩定水平，107m，
就猜測上面，這個卡控有一點耐人尋味，稅前損益在107年是一個高點，
根據章程提撥的董監酬勞、員工紅利，應該會是跟損益波動高度相關，可是管理費用卻沒波動的感覺，
從股東會議事錄來看，兩年度議事錄顯示，提列比例並未變動，
由公開資訊觀測站上面
非擔任主管職務之全時員工薪資資訊 這張報表
107年員工73人，平均810K的薪資，可惜報表前一年沒比較資訊，
經理人來看，107年多一位陳姓副總，薪資由6,814K 提高到 8,167K，增額 1,353 K
就目前，已經有董監酬勞、員工紅利、經理人費用會增加，
是什麼費用在減低來卡控管理費用，這樣的資訊不容易查詢，放棄再挖資料
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(D)業外及綜合損益
業外大部分維持低百分比，看起來就沒什麼好擔心的，
但是綜合損益裡面居然有累換數，好奇看一下合併個體...，
裡面居然有一家股權45%的日本公司，
貢獻約六百萬(107年)的投資利益，一個營建公司有餐飲、觀光、國外多角經營，
105年的金額，五百萬投資利益，
就趨勢而言，大致維持在一定水平，
占淨利大概2~4%（視每年損益不同，概略計算）
影響整體營運不算太過顯著，簡單瞄過。
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B.資產負債表
【索引3】
存貨裡面，已知待售建案，裡面區分了待售房屋以及待售土地，所有待售土地都有建案
營造案子也再開，投資性不動產意義不明。
其實可以看的東西非常多，容我發懶...
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C.現流表
因為營運活動看起來比較沒有感覺，我反先從投資跟融資活動看起，
歸納結論，融資活動是企業透過財務工具獲得資本的一種手段，
不管透過債、股，長期、短期，都可以讓企業有更多的資金去運轉，
就概略現象，短借償還再借，長借償還再借，發放盈餘，
看起來沒太大異常，如果說想了解質押跟利率，是可以另外再去勾，
每期看季報也可以再求得水位資訊，但對於這家公司，
我認為財務不是問題，就沒繼續深挖
投資活動就出現個奇怪的現象，投資性不動產的投入占比很高，
按理說，如果專用於營業上面的存貨出售，應該不會列入這個會計科目，
就附註內容來看，其實也看不出東西跟意圖，
可以的話我是有點想打一通電話去問發言人看願不願意大概描述，
但礙於現況不太容易在上班時間做這樣的事，等我下班，公司也下班了
營運活動，就我粗淺的認知，一個建案，概略抓三年的時間建造完成，
現流表現看了六年趨勢，有將近四到五年屬於有點大幅度的投入存貨(102-106投入，107小幅回收)，
100回收，101投入，
檢視了在建工程，如果有心的話，是可以從建案代號一出現後，
逐季幫該案號累積計算，直到轉為待售建案時候，累計為100%，
逆推每季完工百分比，藉此可以求得概略地建案實際時間，
但這資訊比較落後，對於我的是否投資決策來說，實在幫助不大
故容我跳過這部分
小結，存貨的投入跟去化，大抵上關心去化是否過慢，跟新案子開立是否過急
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108年分配107年度股利時，分派率約40%
108H2 稀釋 EPS已經有 1.41的成績
使用大量假設猜測，假設 9~12月營收保守估計，全年稀釋 EPS 1.67應該是做得到
1.67 * 0.40配發 = 0.73
目前股價15.30，殖利率4.77%
去年107年第四季營收高，要達到去年配發水準，
第四季成績相當重要，估計保守求穩健
稀釋EPS，裡面的假設中，第四季營收，341M，
如果用約當去年的第四季營收(約10億)做假設去試算，稀釋EPS 2.31
2.31* 0.4配發= 0.92
殖利率 6%，價格約 15.30
全年營收 3,619M
在未了解 102~103年營收組成，跟現在南區房市景氣，
這個數字我無法做出估計是否合理之評論
如果Q3季報出來，毛利率一樣維持在 19%-20%
累計淨利約為 334M，那房地銷售毛利率真的有比較差了
4. 進退場機制：(非長期投資者，必須有停損機制)
其實就公司營運看起來，是可以長期投資，既然有這個大項目，就概略寫寫好了
假設股息分派率維持40%
如果Q3財報出來，毛利率19%-20%，稅後淨利 334M，股價 14.60元，5%殖利率，可考慮進場
如果賭Q4營收水準如去年，15.30元考慮進場
如果毛利率連續兩年15%，就停損吧。
但就股東的身分、殖利率而言，這不算是我最值得投入的標的
偏偏除息前沒做功課就投入，現在有套QQ....(那個時候也就是被殖利率吸引入場...)
營業類股沒有個8%殖利率，對我來說吸引力低
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