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買房年化收益19%?買股不如買房? - 理財

Elizabeth avatarElizabeth · 2021-05-08

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之前有人算過去買房收益年化報酬率至少有19%，因為5倍槓桿，
說如果股票年化報酬率沒達到這數字直接買房，
可身邊的人買新北房1500萬貸款自住，最近房市熱賣掉，6年結果報酬率也才5%，
過去6年就算不會選股全買vt也有11%，
請問19%是怎麼達到的?
做價差還是出租呢？
做價差以後房地合一稅應該就很難做吧，
出租買雙北報酬率應該也不高，
以未來性來說，如果貸款是自住買房報酬率還是輸股票吧，
有人說都買，
但如果明知股票賺比較多那為何不全買股?
出租做價差都蠻費心的，出租還要擔心惡房客，
想買了不管，不會選股就買VTI QQQ 應該比買房賺的多還省力。
但還是好奇真的有19%那麼高嗎？

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All Comments

Skylar Davis avatarSkylar Davis2021-05-12
房貸一般是算五倍槓桿，報酬%數要乘以5。
Regina avatarRegina2021-05-16
但以實際到手數字6年就是只有5%而已
Zanna avatarZanna2021-05-18
你可以說一下實際賺多少、房貸部分已償還多少嗎？
Faithe avatarFaithe2021-05-23
投1500萬，應該是已經還清沒細問，扣掉稅最後就是拿到
2千萬
Hedda avatarHedda2021-05-26
所以1500萬是頭期?貸款八成6000萬 最後賣8000萬的意思嗎
Joseph avatarJoseph2021-05-27
6年還清的話，整體槓桿率沒有5倍。要維持5倍槓桿率要設法只
Robert avatarRobert2021-05-28
還息不還本。期間如果房價上漲還要貸更多出來。
Ula avatarUla2021-05-28
一般人的話，假設貸8成貸30年，6年期間本息攤還，平均槓桿會
Tom avatarTom2021-05-31
落在2~3倍左右，看房市漲幅。
Kyle avatarKyle2021-06-01
願意開2倍槓桿玩股票的話，平均3倍槓桿的房子不見得有優勢，
尤其考慮到稅的話。
Gilbert avatarGilbert2021-06-04
不是，是總房價一開始1500萬，最後賣掉拿到2000萬
Donna avatarDonna2021-06-07
那這樣他頭期款應該是300萬，貸1200萬
Elma avatarElma2021-06-11
投1500萬賺500萬 超過5%了吧
Necoo avatarNecoo2021-06-15
用1.6%利率算 6年還本金196萬 付利息106萬
Delia avatarDelia2021-06-16
最後賣2000萬 扣掉還沒還的本金大概領九百多萬
Heather avatarHeather2021-06-21
我的理解是初期投入300萬 最後領回900萬 年化應該20%?
Delia avatarDelia2021-06-21
6年還清的話，還本金1200萬，付利息五十幾萬吧。
Hazel avatarHazel2021-06-22
這樣子IRR 稍少於8%
Zenobia avatarZenobia2021-06-24
如果是照pashiasu的想法的話，IRR約13%
Ethan avatarEthan2021-06-29
更正一下 12%
Elizabeth avatarElizabeth2021-07-02
想跟daze大確認算法，我想到是2000-1200-106=694
Zenobia avatarZenobia2021-07-05
假設扣6年持有成本100萬 領回594萬 年化12% 是這樣算嗎?
Heather avatarHeather2021-07-07
應該會用excel算XIRR，把每月貸款當作投入資金。
Genevieve avatarGenevieve2021-07-09
了解，剛好最近買房，在房板看到算式也不是很清楚@@
Emily avatarEmily2021-07-13
自住成本沒算
Eden avatarEden2021-07-15
假設現金流是-300,-50,-50,-50,-50,-50,+945，IRR約12%
Dora avatarDora2021-07-18
按年算比較簡化。要按月算也可以。
Eden avatarEden2021-07-22
如果每年可以收到30萬租金，現金流變成-300,-20,-20,-20,-20
,-20,+975，IRR約18%。
Hedwig avatarHedwig2021-07-24
如果2015~2021，年初調回200%槓桿買VT的話，年化19.7%。
Cara avatarCara2021-07-26
但2倍槓桿玩股票很多人覺得太危險，貸8成買房似乎很尋常
Jacky avatarJacky2021-07-27
BTW, 我自己也不敢開2倍槓桿買股票
Hedda avatarHedda2021-07-27
感謝說明~
Genevieve avatarGenevieve2021-07-31
我都期貨開五倍槓桿，房子漲幅要怎麼贏？
Hamiltion avatarHamiltion2021-08-03
只是期貨帳戶5倍槓桿可能還好。全資產5倍槓桿就...Archegos
Barb Cronin avatarBarb Cronin2021-08-03
原來不用看風險？期貨玩槓桿隨時可以傾家蕩產
Barb Cronin avatarBarb Cronin2021-08-06
關鍵在勝率。找到勝率高的方法，才會敢把槓桿開下去。
Steve avatarSteve2021-08-09
但這類機會不可能長期存在。比如去年疫情的機會財，抓
住機會人就可以大撈一筆。很多人以為複利就是每年幾趴
，其實真實市場常常是非線性。
Mason avatarMason2021-08-09
會問這個你就沒搞懂投資報酬率啊 1500萬賺500年化5%是
你真的有出這1500萬 現實是你只有出頭期+6年房貸
Sandy avatarSandy2021-08-13
賣房還有房地合一稅要繳。
Quanna avatarQuanna2021-08-13
買房沒比股票差，是你的算數要再加油。試學一下上面說
的XIRR，計算不定期不定額的投資年化報酬方式，才會得
到正確的結論。
Carol avatarCarol2021-08-16
不好意思算錯，可自住不出租的話的確是上面算的8%，這
6年還是輸全球指數...
Kyle avatarKyle2021-08-19
如果加上租金和房貸之間差距再投指數，房子報酬率可能
輸更多了
Franklin avatarFranklin2021-08-19
還是要考慮機會成本啊，你錢丟股市不就要租房繳房租
Margaret avatarMargaret2021-08-24
房貸要本息攤還一個月36000，租房大概2萬到2萬5，一年
還多12的15萬可以投資，只能說雙北房的報酬率應該是不
如股票的，中南部就難說
Edith avatarEdith2021-08-28
而且兩者的風險也差很多，你殊難想像房價瞬崩30%的情況
David avatarDavid2021-09-02
12到15萬
Audriana avatarAudriana2021-09-03
全球指數算蠻安全的吧，如果全球指數崩了，台灣房難保
不會像2008吧
Andrew avatarAndrew2021-09-05
總之你再想想，投資不是只看報酬率，還有風險、流動性
而且也沒有人規定只能二選一，兩邊押的人也不在少數
Suhail Hany avatarSuhail Hany2021-09-09
資產配置的概念，也可以google瞭解看看
Jacob avatarJacob2021-09-12
美國國債的報酬也是遠低於股票，但也是極重要的投資標的
原因就是要調節風險。而非一味追求報酬最大化
Hedwig avatarHedwig2021-09-16
還有上面算完的報酬是12%和18%, Daze大的推文再看一次
Delia avatarDelia2021-09-17
12到18是有出租的情況吧
Mia avatarMia2021-09-18
資金夠大當然要資產配置，但如果只有頭期款應該追求報
酬率，全球指數風險有，但不算大
Ula avatarUla2021-09-23
如果工作在中南部可能可以買房，報酬率可能也不錯，但
雙北真的報酬率不高
Andy avatarAndy2021-09-23
12%是貸30年本息攤還不提前還款，18%是加上租金。
Agatha avatarAgatha2021-09-24
6年還清的話，投報率就8%，加租金12%。
Doris avatarDoris2021-09-24
11%
William avatarWilliam2021-09-28
還債還得多投報率就低。希望無債一身輕的人買股票比較省事。
Zanna avatarZanna2021-09-30
但高投報率要靠高槓桿，如果不是6年賣而是9年賣，投報率會下
Michael avatarMichael2021-10-04
降，除非增貸維持高槓桿。
Mason avatarMason2021-10-07
謝謝daze大
Gary avatarGary2021-10-07
房產給人的安定程度不是股市能相比擬的
Olive avatarOlive2021-10-12
尤其是下注大部位時