為何巴菲特不懂 地產投資？ - 股票

※ 引述《Ivanov (Visca Catalunya)》之銘言：
: 我的理解是：在財務理論中，一項資產的價值，跟它能夠衍生的現金流量有關
: 原問者提到，不動產可以收租也是有穩定的現金流
: 不過如果進一步問：收租的背後是甚麼？ 房客
: 1.) 商業/工業的房客是將這個不動產投入經濟(生產)活動
: 2.) 住宅的房客是支付這個不動產提供 "居住" 這項服務
: 換句話說：不動產背後都需要有經濟活動支持
: 推 Petrovsky : 1. 印象中 蒙格當過房地產律師 02/22 21:
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: → Petrovsky : 所以蒙格知道房地產 糾紛很多 風險超高 02/22 21:
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: → Petrovsky : 報酬很低 在先進國家 持有成本極高 02/22 21:
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: → Petrovsky : 02/22 21:
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: → Petrovsky : 2. 巴爺爺大概也知道 持有房地產並不好賺 02/22 21:
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: → Petrovsky : 買對股票 才會大賺 所以不鍾情房地產 02/22 21:
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: 看到Petrovsky版友回覆這段，我想到這篇文章
: http://bit.ly/2T865w0 Motley Fool (Aug. 24, 2018)
: 為什麼這是Berkshire Hathaway唯一持有的REITs？(Store Capital)
: REITs是不動產證券化信託基金，簡單來說就是透過信託基金方式
: 持有許多不動產，然後出租收取租金。扣除掉管理費用後，以股利配發給股東
: 管理費用，就成了很有趣的重點：合約要怎麼定？是否房客能夠穩定？有狀況要怎麼處
理
: Store Capital是所謂的Net-lease的REITs，
: 也就是房客要自行承擔所有"變動"的成本：如房屋稅，保險，維修等
: 此外，他們有長期，但逐步調高的租金。這讓現金流量更加穩固
: 然後在管理面上：Store Capital會要求租戶提供每個建物的財務報表
: 讓他們能夠了解租戶的狀況
: 從以上幾點特色，可以看出為什麼這是他會買的REITs:
: 穩定，收益明確，成本/風險都可估計
: 換言之：這也說明了他為什麼不"單純"買不動產，
: 因為買下來不見得管得動，那為什麼不給專業的人，
: 買自己最認同的業內管理方式就好
: 上面說明了租金來源：房客，的第一種：
: 1.) 商業/工業的房客是將這個不動產投入經濟(生產)活動
: 那麼第二種呢？
: 2.) 住宅的房客是支付這個不動產提供 "居住" 這項服務
: 他買了Clayton Homes，北美的大組裝屋公司
: (不過這公司還有很多房貸業務)
: 想想也很合理：美國文化裡面有種搬遷的特性，哪裡有工作/經濟活動，就往哪裡去
: 這種組裝屋好處理，能夠快速建成
: 在他買這個組裝屋公司的時候，當時剛好也有一些報導
: 談到許多亞馬遜的暢貨中心附近，形成了新的聚落
: 就是這種組裝屋的市場
: 暢貨中心提供工作，組裝屋快速服務，新的社區就產生了
: 如果未來工作更難固定在一個地方，投資不動產，不如投資這樣提供居住"服務"的產業



1.美國房地產，持有成本高
2.他重視ROE,不是ROA
3.他有投資過紐約房地產





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